随着备受关注的台江区上下杭拆迁工程的推进，新一轮的旧城改造开始风起云涌，这意味着更多有着老福州人生活特色的街区将旧貌换新颜。而同样处在“旧城改造”进行时的鼓楼区洪山园周边旧屋区和华大村下后营旧屋区的两个地块，目前也正在实行货币补偿与产权调换等补偿安置方式。
伴随着旧城“改造热”，不少品牌开发商都热衷于旧城改造项目，在旧城改造中充当主角。近年来，福州市掀起旧城改造热潮的原因有哪些？而吸引开发商成为“旧改”主角的原因又有哪些？“旧改”模式是否会成为趋势？连日来，记者走访了业界专家进行了解。
现象
榕现多个大型“旧改”项目品牌开发商担任主角
近年来，福州旧城改造掀起了热潮，从上海新村的改造，老王庄地块的拆迁，苍霞旧屋区改造，再到近期的上下杭拆迁，多个大型“旧改”项目相继出现。
从今年开始，福州旧城改造的进程更是明显加快。其中，今年城区旧改的重点主要包括二环路沿线周边、海峡奥体中心周边、城市主要出入口以及重要景观节点、火车南北站周边等重点区域，白马路、江滨路、铜盘路、福湾路、化工路、国货路等主要道路沿线的旧屋区，将成片成线推进综合改造。
“在福州旧改的大潮中，品牌开发商无疑充当了主力。”福州立丹行总经理林晨曦告诉记者，细数福州近年来旧城改造成功案例，不难发现，品牌开发商起到了至关重要的作用，以国内一线地产开发商万科为例，2010年，万科以16.55亿元成功竞得上海新村地块，楼面地价8665元/平方米。在这块城市中心饱含着福州人情感的宝地，万科规划了8栋30-59层的超高层住宅，命名为万科广场。而由世欧地产开发的老王庄地块，是福州迄今为止最大的旧城改造项目。另外据一家房企负责人透露，继万科、世欧之后，不少品牌开发商都在重点关注目前的旧改项目，目前已有两大知名品牌房企即将在旧改大潮中担纲主角。
分析
城市化的发展带来庞大市场需求
“旧改的加速符合城市化发展的需要。”思锐营销副总经理李辉表示，城市化的发展带来了土地资源的匮乏，更带来庞大市场需求。这些年福州土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，是理所当然的。
必然性旧城改造已成政府关注重点
“在今年公布的福州‘旧改’时间表中——提出力争用3年时间基本完成城区247片，共1800多万平方米的旧屋区改造任务。”业内人士江映辉告诉记者，从这样的举措中可以看出，旧改已经成为政府的关注重点。据此判断，在未来的居住类土地供应中，旧改用地或将成为今后土地供应的一个重要方向。旧改可以释放城区土地，有效缓解福州多年来城区土地供应不足的情况。
林晨曦分析称，政府加大旧改的力度有其必然性，除了土地供应量不足外，还有一个重要的原因，福州城区大量存在着改革开放初期建设的小区，档次低，无论是从经济集约化发展角度，还是从城市建设档次角度看，均不能适应新形势发展的要求。
某知名房企的相关负责人也表示，旧城改造是历史必然的过程，关系甚大，关乎政府和城市形象、城市未来发展和市民的安居乐业。“不得不承认，这些年福州旧城改造的脚步的确改变了城市的破旧面貌，让老福州居民的住宅条件得以改善，也提升了城市的土地利用率，让城中心多出更多的新房。”
稀缺性“旧改”地块为开发商必争之地
“旧改集中性释放了城市核心区稀缺的土地，也为开发商带来新的利润增长点，如今旧改地块已经成为了开发商的必争之地，积极介入旧城改造。”江映辉表示，近年来，福州加快旧城改造的进展为开发商提供了新增长点和空间,而政府对引入开发商参与旧改的开放态度和更趋明晰完善的法规,也令相关开发商抱持更为积极和进取的姿态。
李辉指出，对于房企来说，旧城改造确实可以有效提高房地产市场供应，有助于企业扩大城市市场占有率，必然成为房企的战略性选择，以及提升企业未来的利润增长点。
林晨曦对此观点表示赞同，并解释称，开发商成为“旧改”的主角原因在于，相对于政府改造，开发商更明白市场需求，且更具备资金优势，可充分提升旧城改造后的居住氛围，进而提升改造区域的价值。
江映辉进一步分析，开发商在“旧改”中可以相对低廉的价格，获取较为优质的地块，相对地降低了开发成本。其次由于旧城改造的规模均较大，开发商整体的土地储备也相对充足，对于品牌可持续开发有提升作用。另一方面，由于旧城地块地段较好，对于开发商而言可树立品牌形象，提升品牌辨识度。
拷问
1.风险大旧城改造成品牌开发商“专属”？
林晨曦认为，虽然旧城改造对开发商有诸多的好处，但介入旧城改造项目的风险与难度都比较大。他告诉记者，福州以往也有旧改失败的例子，它们多半属于项目定位不佳，工程进度缓慢，到销售阶段时定价又过高，导致销售放缓，回款偏慢，最终往往可惜了好地段，甚至成为“城市之痛”。
“毫无疑问，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力。”某知名房企的相关负责人告诉记者，总体上来讲，旧改项目更适合品牌实力开发商进行开发，另一方面，“旧改”是体现政府政绩的工程之一，对于政府而言，实力强的品牌开发商是旧城改造成功的重要因素，所以在旧城改造开发商的选择上，也会有一定的指向作用。
2.连带性高拆迁补偿价将拉升区域房价？
拆迁补偿价不断创新高也引发了业内以及购房者对是否将拉升区域房价的探讨。林晨曦认为，拆迁补偿价创新高只是随着目前福州房价的不断攀升回归合理的一个标志，而拆迁补偿价创新高会给目前的福州楼市带来一定的影响，但整体而言，对推高区域房价并不会起决定性作用。
李辉告诉记者，众所皆知，中心城区因其无可取代的地段优势，区域房价一直是稳中有升，而随着旧城改造的推进，得天独厚的地段、完善的配套，老城区的优势将更加明显，而房价也将体现其价值。然而在限购、限贷、限签多管齐下的调控环境下，房价上涨过快势必会受到控制。另外，中心城区的房源一直是供不应求，未来大面积的旧城改造会给中心城区带来大量商品房上市，补给市场供应，起到平抑房价作用。
后市
旧改或成趋势规划将更加合理
不管从城市发展的需求角度来说，还是从企业发展的需求角度来说，旧城改造必然是未来房地产市场发展的趋势。
林晨曦告诉记者，如果政府在土地交付期限上能够做到准确把控，以及在拆迁成本的控制上能够更加合理，这样的开发模式将会长期持续下去，一方面旧城改造的规模还很大，而另一方面对于政府而言，其工作重心逐步收缩至土地交付前的搬迁工作，省去了后期开发的人力与资金的投入以及相关安置房等方面的建设，对于开发商而言，在目前市区土地放量十分有限的背景下获取成本相对可控的土地，进一步提升品牌价值，维持了自身企业的可持续发展，是双赢的局面。
江映辉则从房企的角度进行分析，他表示，未来开发商在运营旧改项目中会更加合理化，更加尊重市场发展规律来进行。比如，开发企业在规划前期就可以把自己利益的诉求跟市场经济活动的一些规律性东西，反馈给旧改规划的有关部门，使得这个规划最终的成果，能够经得起市场的检验，符合市场运作的要求，最后能够实质性地操作下去。
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