房地产调控政策出新意 欲探索市场化调控新路径

北京日前出台楼市调控“京七条”，这是继“深八条”、郑州9月1日实施“5条措施”后，重点城市出台的第三个调控政策。这些调控政策除了继续强化需求管制政策外，突出的变化就是对于住房供给端的重视。三个城市均提出明确的、数量化的住房供应目标，如郑州明确提出今年年底前新投放300多万平方米商住房房源，深圳提出年度新增20%的住宅用地供应和增加安居型商品房的目标，北京更提出今明两年新增供应7万套自住性商品住房。

同时，北京、深圳和上海均对住房供应政策进行革新，旨在解决中等收入人群的购房需求，如深圳提出未来安居型商品房要占到新增住房供应的50%左右，北京提出的“自住型商品房”将占到市场40%-50%的供应量，而2012年上海提出的增加共有产权住房也异曲同工，重点城市最终将构建“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的新的住房供应体系。

可以说，此次重点城市（特别是一线城市）房地产调控政策出此新意，一方面意在对于过去行政性的、管制需求的政策进行纠偏。近年来，一线和二线重点城市房价快速上涨是公共资源优质化、要素规模集聚作用下，人口向这些城市大规模流动使然。当然，也有行业税制改革滞后的影响，如不动产持有环节税收、资本利得税、个人财产所得税等缺失，造成住房购置和持有成本太低，不合理需求推动房价上涨。2011年，人口1000万以上的城市，房地产新开工面积仅为1.21亿平方米，仅占当年全国新开工面积的8.23%。因此，在这些城市调控的重点之一应当是增加供给，而近年来这些城市则过于看重对于需求的行政性抑制。但是，需求的抑制事实上脱离了这些城市房价上涨的市场化机理，即资源集聚对于人口集聚的引导，需求抑制的各种手段反而给市场传递出供需矛盾紧张、住房稀缺和房价上涨预期强烈的信号，中长期内反而加剧了供需矛盾。

另一方面，一线城市对于供给端的重视，源于今年以来住房市场的新变化。自2010年下半年实施限购、限贷政策以来，投资投机性需求得到很大程度的抑制。2012年以来，重点城市80%以上的购房行为为首次购房，这意味着去年四季度以来的房价上涨主要是合理购房需求在推动。既然合理需求在增长，那么就应当通过积极增加供应来满足这类需求。但是，由于重点城市（特别是一线城市）商品住房价格已经到了即使是中产阶级也难以承担的地步，因此，新增供应的模式应该与有支付能力的需求相匹配，着眼于供应的有效性，而深圳提出的“安居型商品房”、北京提出的“自住性商品房”和上海提出的“共有产权住房”等均体现了这种思路。