黄其森董事长畅谈企业战略
泰禾“高周转”,有勇有谋
今年以来,泰禾集团明显加快了“高周转”策略的实施:“北京院子”1月拿的地,8月就开始在市场上亮相;北京“1号街区”4月拿地,5个月之后的9月就已面市。今年以来,泰禾坚持的高周转策略取得了实效,不仅众多项目实现了“最多7、8个月就要开盘销售”的目标,而且无论是住宅还是商业地产,销售都十分火爆。如国庆前唯一的休息日9月28日一天,福建泉州华大泰禾广场“首府”、石狮泰禾广场“首玺”、厦门泰禾天街、福州泰禾首府、宁德泰禾红郡等五个项目同时开盘,多个项目当场售罄,一日劲销30亿元,再创福建当地销售奇迹,为泰禾“高杠杆”战略奠定了坚实基础。
对于外界高度关注的泰禾如何避免“高周转”带来的风险问题,黄其森的回答出人意料:“我恰恰认为,高周转对泰禾不但不是风险,相反是规避和化解风险的有效手段。”黄其森表示,高周转能规避市场风险、政策风险和资金风险,但对团队提出更高的要求。“泰禾在拿地之前做足了功课,很多时候拿地时设计已基本完成,所以才能保证拿地后7、8个月就开盘。”
第四季度,泰禾要发力
泰禾今年的销售目标是120-150亿,但截止7月底的销售数据仅40亿左右,似乎完成年终目标有一定难度?对此黄其森给出自信而肯定的答复:完成全年目标没有问题。
黄其森认为,目前的报表上的销售数据与泰禾年初制定的战略布局息息相关,因为拿地时间的先后,今年泰禾大部分项目将在下半年开盘,尤其是集中在第四季度会有一个爆发。从目前情况看,截止9月底认购额已经超90亿元,有一部分签约会在10月份会体现出来,预计今年仅在福建的销售收入就将达到100亿元以上。
黄其森表示,目前如“北京院子”等很多项目都有人不断给他打电话,目标不是打折、而是只要求“买到就好”,泰禾项目的品牌优势在区域内表现得十分明显,去化率、溢价率都非常可观。因此随着四季度大量项目的推出,今年实现完成销售120亿~150亿的年终目标,黄其森相信问题不大。
黄其森表示,明年泰禾还会有更大的布局和更高的数据呈现。据广发证券研报分析人士认为,泰禾公司2013年的可售货值在240亿元左右,预计2013年全年销售约130亿元。根据公司未来的拿地计划,预计公司2014年可售货值有望突破350亿元,预计2014年销售将超200亿元。
房地产将迎来精细化管理时代
经过20多年的快速发展,万科总裁郁亮“房地产行业已经到下半场”的判断被业内逐渐认同。黄其森则豪言,中国的房地产业发展才刚刚开始。
黄其森认为,今后房地产业将逐渐告别粗放式开发,迎来精细化管理的时代。随便什么人都能从地产行业中赚钱的暴利时代将成为历史。
“前期的房地产完全是粗放式经营,只要有地,什么人都能做,而且大家都争先恐后推大盘,没有百万平米的楼盘,都不好意思说出口。”黄其森称,土地是稀缺资源,如果不是很用心地去挖掘,还是粗放式开发,国家政策也不允许。
“以前的地产好比是解决温饱问题,接下来市场的需求就不同了。”黄其森说,“经过一段时间的洗牌,房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。而随着城镇化的推进,许多住宅都需要商业服务配套设施,三、四线城市蕴含无限商机。
随着土地越来越稀缺,地价越来越高,走精品和差异化道路,避免同质化,成为房地产企业发展的必由之路。黄其森表示,做精品、出作品,是泰禾永恒的追求。无论是院子系列、普通住宅或商业地产,泰禾集团要求所有项目都必须走高品质的精品路线。公司认为,只有高品质,才有可能高溢价。另外,高品质实际上在某种程度上就是降低风险,一旦市场不好的时候,可以跑得比别人快。坚持高品质、高溢价的策略,黄其森正在为可能到来的行业的洗牌提前布局。
泰禾在北京的院子系列产品,就是走差异化产品的经典案例。在许多地产商纷纷绞尽脑汁为自己的楼盘取各种洋名贴金的时候,泰禾集团却在坚守中国元素。这就是公司借鉴福州知名的“三坊七巷”古建筑推出的国内独一无二的坊巷式院落。
无论是一街七巷的“运河上的院子”,还是三街五巷八坊的“北京院子”,这种更适合国人的居宿,更容易受到高端人士的认同。
“院子是独一无二的,别的开发商是做不出这种院落式房子的,运河岸上的院子是一街七巷,北京院子三街五巷八坊。”黄其森表示,从这一点来看,中国的房地产业发展也才刚刚开始。
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