全国主要城市地王频频出 莫将地王楼王混为一谈

到底是地价推高了房价，还是房价推高了地价？围绕地价与房价，业内外争论已久，正如“鸡生蛋，还是蛋生鸡”，讲不清，道不明。过去几个月，全国主要城市地王频出，地价推高房价的观点，似乎略占上风。为了防范房价继续高涨，近期国土资源部也提出，年内禁止再出地王，并将严防高价地作为稳定市场的首要目标。

首先，从外在现象看，房价与地价有一点相似之处：同向运行。无论是上行周期，还是下行周期，其方向是一致的。比如，去年下半年以来，房价与地价，同步上涨。而在2011年下半年至2012年上半年，房价与地价基本同步降温。

然而两者也有不同之处。一是地价波幅大于房价，涨时涨幅更大，跌时跌幅更大。比如今年前8个月，根据国家统计局数据，全国开发企业购地均价上涨16%，而全国开发企业商品房销售均价仅上涨9%。在土地市场，有时可以看到这种事：同样一块地，土地市场低迷时（如去年初）可能会流标，没有企业愿意以底价购买，而换个时间（如当前），就有房企愿意以50%的溢价率购置。实际上，近几个月，部分城市的单价地王，溢价率高达100%左右。

二是地价变化滞后于房价变化。回顾过去十年，会发现一条规律：房价变化在先，地价变化在后。比如，2009年二季度房价就开始上涨了，当年四季度相当火爆；但直到2009年下半年，地价才开始反弹，直至2010年一季度，地王才开始频现，并且一直持续至2010年年底。去年以来，亦是如此。去年下半年房价开始上涨，但直到今年，才逐渐出现高价地，今年3月份房价环比涨幅最大，直至今年8、9月份，才出现地王潮。

其次，从内部联系看，地价与房价之间，到底有什么相互影响的传导机制？从成本构成分析，房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成，其中地价是重要部分，而且是最具可变量的部分。人们一般都认为：面粉贵了，面包也会贵。所以，地价贵了，房价也会贵。从长期来看，地价上涨，确实增加了房价成本，进而推高房价。但短期而言，比如说某块地贵了，会否使这块地上建的房价也会同步贵？不妨深入分析和探讨一下。