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新华房产：你对2013年房地产行业发展有哪些判断？
刘晓光：去年10月份我提到，2012年是“冬天里有春天”，2013年春天会来，但是“春天里有冬天”。当时的看法是全年呈现稳定上升的情况，房价会上涨10%左右。但现在情况有变化，3月份出台了国五条，下一步对房价的预期要看国五条细则的实施。前几天，住建部副部长长齐冀说，国五条的意义在于对房价调控的预期管理，在执行中可能出现区域性差异。可能要根据这个判断今年及未来一段时间的市场情况。这种情况下，地产商应该自律，在稳定房价上做出一定贡献，不能市场一好就猛涨，市场一坏就无所适从，应该适应宏观调控的环境。
新华房产：2013年是首创置业上市十周年，十年来，对首创置业至关重要的、你印象最深刻的事件是什么？对于十年来的发展历程，你有何评价？
刘晓光：上市肯定是最重要的事件，因为改变了公司治理结构。从一个普通的公司变成了公众上市公司。约束机制、动力机制、治理结构、融资通道完全不一样。印象最深刻的有三件事，一是企业上市与资本市场的好坏息息相关。当年上市我们差点没上成，遭遇SARS和宏观调控，还有资本市场大跌。这种条件下，首创置业能够上市就是一次考验。当时SARS肆虐的时候，飞机上就两个人。发行商对你说“你上不了市了，回去吧”。我们通过很多渠道仍然坚持上市。这件事给我的印象很深。
二是投资者构成变化很大。很多大的国际投资者、基金持股，通过国际上金融机构融资，融资通道更多样化。
三是转型。发展过程中出现了几次转变，一次转变是从北京走向全国，另一次是从单纯的住宅向产业地产、商业地产、旅游地产、地铁上盖地产、教育地产转型。
首创置业上市比较早，融资量稍小，但它最先走到了国际资本市场，在治理结构、国际化的融资方式上可能比别人构建的更扎实。
新华房产：在近日的业绩会上，首创置业表示会提高周转速度，这也是当前调控下很多企业做出的选择。作为开发中高档住宅及商业地产的发展商，首创是否也可以高周转？首创的高周转会体现在哪些方面？
刘晓光：所谓高周转一是拿地后快速开工，二是项目能迅速销售出去，三是规模化，一个项目高周转也没用，如果二三十个项目周转速度快，资金周转率就会提高，收益也会提高。
只要是在优质城市、优质地段，价值高一样可以实现快速周转，今年首创也会坚持这一基本策略。另外，首创也会坚持长线持有、中线运作和短线运营相结合的策略。有的项目体量小，可以“短平快”、有的需要持有物业，这需要匹配。首创长线持有的是优质地段的商用物业、旅游度假物业、地铁上盖物业，还有文化地产物业。新华房产：今年首创置业有哪些发展目标和计划？
刘晓光：第一是抓紧销售，快速周转；第二，要在优质地区，增加土地储备，今年会偏重在一线城市拿地，我们刚刚获得了北京丽泽商务区地块，拟建大型商业综合体，未来还要争取优质城市的优质资源。第三，要加快把地产和其他产业嫁接，比如商业地产、旅游地产、地铁上盖地产等，这些产业地产更有发展前景；第四，加强融资方式的创新，拓展多元化的融资途径，打通国内和国际两个资本市场。去年11月发行了20亿的人民币担保债券，最近准备跟美国摩根大通设立首创置业的基金，从融资角度探索创新资本结构。
新华房产：近期，首创置业在佛山和湖州的项目做了一些调整，据此外界认为首创的奥特莱斯事业遇到困难。你如何回应外界的质疑？
刘晓光：奥特莱斯的难点不在于开发，而在于与国际化的品牌运营商合作。成功与否关键看四条：一是有没有国际运营商共同合作，二是有没有长期的货源渠道，三是国际品牌的数量品种，四是折扣价格。首创原来是跟中国基建合作组建公司，但后来在运营中出现一些问题。每做一个项目可能需要三四十个亿资金，首创置业资金实力没有问题，但其他股东的资金可能供应不足，这样会稀释股权。所以我们做了分割，主要是为了解决投资能力的问题。北京、湖州、昆山的项目由首创置业独立运作，广东项目由他们运作，海南项目共同来做。
为什么一直没有开业？奥特莱斯前期运作很复杂，涉及到货源、价格、折扣的确定。主要是想准备得更充分一些，如果品种很少、价格很高，实际上是失败了。北京、佛山的项目5月份开业，湖州、海南的也会很快开业，昆山项目仍处于前期建设当中。
新华房产：房地产业界有一个说法，如果要评出一个顶级的江湖大佬来，非刘晓光莫属。你如何看待自己的这一“江湖地位”？对于自己的好朋友任志强、潘石屹、王石等企业家，如何评价他们？
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