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专访正文：
新华房产：最近城镇化成为各方讨论的焦点，你如何理解中国新型城镇化？有人认为房企是城镇化的受益者，也有人说房企是配角，你怎么看？
刘晓光：新型城镇化应该是中国经济未来二十年新的增长点，同时在世界经济发展中也是一大亮点。此轮城镇化关系到“中国梦”的实现，是中国社会从二元社会向一元社会转型的重要引擎，可能将推动中国经济社会向更高级阶段发展。在这个过程中，中国地产业也将进入一个新阶段。
城镇化过程中，房企应该是重要的实施力量，同时也是受益者。城镇化将推动大城市群、大都市圈、中小城市、中小城镇的出现。那么它的实施主体是谁？是政府和企业。凡是涉及到建筑形态的，肯定有地产商参与。这涉及到商业地产、旅游地产、物流地产、工业地产的开发，也涉及到大量住宅的开发。
新华房产：城镇化是否会助推房价上涨？
刘晓光：这个问题应区别看待。从长期来看，特大城市周边城镇的房价肯定是上涨的。大城市房价本来就高，如果周边城镇建设起来，比原来的基础设施、产业构成、服务功能都要好，价格肯定就上来了。对于中等城市周边的小城镇，房价应该不会有太大的上涨。
但对于新出现的小城镇，地价和房价会比原来的价值要提升。原来是一个村落，现在成了一个新兴小城镇，它的基础设施投资、产业投资、服务功能投资、住宅投资将付出巨大成本，那么房价自然会比原来高。
新华房产：国五条发布后，引起市场强烈反响。你认为它对未来房地产市场的影响是什么？对于近几年的房地产调控，你做有评价？如何看待房产税问题？
刘晓光：国五条应该是调控十年来比较“犀利”的一次，一是显示政府的调控决心，二是可能会改变房地产市场未来的预期，对当前房价上涨也会有抑制作用。但无论是增税、限购还是提高二套房的资金成本，我们可能还是走了一条抑制需求的道路，而不是更市场化的办法。下一步应该从改善市场供求、增加市场供给这个思路来考虑。
十年来的房地产调控对抑制房价肯定有作用。十年当中有九次大的调控，总的目标是围绕着将房价控制在合理范围内，但并不是打压房价。十年间，市场一直在波动，一会经历“春天”，一会经历“冬天”。这可能跟我们的土地制度、税收制度、资金供应情况有关。因为房价构成要素是地价、资金成本、税费、人工，这些要素变动很大，房价也会变动。我的感觉是，调控动用了很多经济手段、行政手段，是有成效的，但市场波动也是比较大的。
房产税不能说是一个调节房价的手段，还达不到这样的作用。从理论上讲，征收房产税后，囤房炒房的人会卖房，但只能调节存量房中很小的一部分，市场上还存在大量的刚需和改善型需求。真正改善供求关系要加大土地供给、房屋供给，最后走向市场平衡。
不过，有些城市永远难以平衡，像北京、上海这样的大城市，城市价值、城市功能太优越了，全国各地收入稍微高点的阶层一定会选择在这里买房，为了养老、教育、医疗等需求。所以大城市的资源还是稀缺的，北京四环内已经没有地了。供给与需求之间的差距造成了房价上涨。所以在特大城市，对收入低的群体应提供保障房，而对收入高的群体应该市场调节。
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