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时评:一线城市楼市高烧 稳定预期需要升级调控

house.fjsen.com        2013-02-04 09:38:30       来源:中国新闻网 责任编辑:肖月青        我来说两句

对一线城市楼市采取更严厉的调控措施,正成为市场各方普遍共识。

共识的产生,基于这样的现实:国家统计局不久前公布的去年12月房价指数显示,70个大中城市中,54个城市环比上涨,而一线城市更是首现同环比全面上涨,再创2011年4月后新高。进入2013年后,一线城市房价涨势不减,1月份,北京二手住宅成交均价为每平方米24962元,同比上涨逾三成,环比上涨1.52%,已连续3个月保持上涨,同期,北京二手住宅成交量为16660套,比2012年同期上涨5.6倍;上海市新建商品住宅成交均价环比上涨近一成,这一价格也创下30周来的新高;深圳、广州的成交量同样达到历史成交高峰。种种迹象显示,一线城市楼市已进入热度不减的“高烧”状态。

在“限购令”、“限贷令”等调控政策并未松动的背景下,是什么导致了一线城市购房者蜂拥入市以及房价的快速飙升?

有人认为,居民收入增长是一线城市房价上涨的重要推手。根据国家统计局的数据,2012年我国城镇居民人均可支配收入24565元,名义同比增长12.6%,扣除价格因素实际增长9.6%,比上年加快1.2个百分点,高于全国GDP(7.8%)增速。据说这已是连续第三年人均可支配收入高于GDP增速。既然居民收入增长高于GDP增速,而一线城市房价此前一直没有大涨,那么现在大涨应属水涨船高的必然结果。地产大佬王石在达沃斯论坛上就如此言之凿凿地表示,自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来,一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升,但考虑到人均收入更大幅度的增长,相对来说平均房价实际上是在下降。

也有人认为,货币供应增长远超GDP增长,是一线城市房价上涨的内在动力。统计显示,2012年12月M2余额逼近百万亿元大关,而2012年全年GDP则为51.93万亿元,中国M2与GDP的比例创下历史新高——1.88倍。既然货币供应增长远超GDP增长,那么,流通中的货币过多,推升一线城市房价也就不足为怪了。

不过,人们奇怪的是,何以一线城市房价上涨的同时,同处一个政策环境中的其他城市比如温州,调控3年来,以高达17.7%的降幅领跌,营口、常州等地的楼市,也由于库存达到“天量”,房价面临较大下行压力?王石给出的答案是,房地产市场价格上涨存在多种原因,其中部分原因在于不少人选择投资买房,使房产在一定程度上变成了一种投资品。

问题是,一线城市限购、限贷那么严,房价又那么高,谁有实力在这个时候进场扫盘,又有谁拥有可以任意购房的资格而在此时进场吃货?难道“户多多”将“限购令”化解于无形,“限贷令”也早已形同虚设?

不管是什么原因推升了一线城市房价,也不管是谁在购买一线城市住宅,有一点可以肯定,那些一直观望犹豫的一线城市购房者,如今对后市的看涨情绪较为普遍,一线城市房价上涨预期已经确立,“恐慌性购房”气氛四处蔓延,星夜排队却遭遇“过户难”的现象早已见怪不怪。毫无疑问,若不果断升级一线城市的楼市调控政策,房价上涨或将面临失控危险。

北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔日前表示,今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松,严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度,增加普通商品住房的供应,稳定市场预期。从发言人的表述中,人们不难看出一线城市地方政府对“稳定市场预期”有多么重视。只是,对于行政、教育和医疗等资源高度集聚的一线城市,已实施的那么多严厉调控政策尚且效果不佳,现在还能采取什么办法稳定市场预期?

虽然京沪深等地方政府部门在近期召开的地方“两会”期间,均针对楼市调控政策基调使用了“严格”字眼,广州虽未作出上述表态,但也强调“坚决”,似乎一线城市楼市调控今年依旧坚持从紧基调。但比起此前“最严厉,最严格”的政策措辞,“严格”、“坚决”这类力度逊色很多的字眼,究竟能对稳定市场预期产生多大效果,究竟这些措辞是否停留在文件和报告阶段,一切尚待观察。当然,一线城市调控再次升格的传言并非没有,比如网传“一线城市将停贷二套房”,有人将这一消息形容为“给春节前一路飙涨的一线楼市投下一枚信息炸弹”。但事实已经证明,仅仅从需求端加以抑制,并不能对遏制房价上涨产生釜底抽薪的效果。倒是深圳市在“两会”期间出台的《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》中所提“将严格执行国家房地产调控政策,坚决遏制投机、投资性需求,落实差别化金融、税收政策”,为一线城市稳定楼市预期提供了一个很好的调控思路。

从税收角度而非压抑需求或增加供给角度入手,对遏制一线城市房价过快上涨将可以产生立竿见影效果。比如,一线城市地方政府可以对本地价格上涨过快的局部地区楼市,实施差异化税收政策,如调整二手房交易个人所得税税率、开征个人住房交易的土地增值税、调整营业税、契税等税种,以有效抑制投机投资性购房需求。而有关方面同样可以率先对一线城市全面开征房产税,明确存量房和增量房全覆盖开征、官民一视同仁而非专门针对百姓、超过免征面积部分的房产面积实施梯级增税等规则,并辅之以对官员、老板、名人等特殊人群严厉的户籍清理工作,防止特殊人群利用虚假户口转移房产,逃避征税。惟其如此,方能构建出有利于遏制一线城市房价过快上涨的长效机制,使住房从投资回归居住功能,进而从根本上稳定一线城市楼市预期,促进房地产市场健康发展。

 
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