限竞房迈入8万+时代 优山美地成市场追逐热点

日前，一则北京的土拍公告引发了业内人士的关注：10月31日下午，位于朝阳区崔各庄乡两相邻地块分别以23．4亿与26.4亿被首开+金地拿下。据悉，两地块均采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”的方式出让，即属于“限竞房”地块。根据要求，出让的两块宗地除了将执行“90/70”政策之外，其商品住房的最高销售单价被限定在了82055元／平方米。而这一价格也打破了此前北京限竞房最高限价记录，标志着北京限竞房迈入8万+时代。

自两年前的政策制定到如今正式落地，今年的北京楼市，“限竞房”不可置否的成为年度关键词之一。因其采用限制均价和最高价这一带有“福利”性质的定价方式，从而引发了购房者的广泛关注。但随着下半年入市限竞房供应的井喷，限竞房去化并未如先前所预料的顺利。有业内人士分析原因认为：“当前入市的限竞房项目存在两个问题，一是位于主城区的限竞房，可规划用地面积极小且价格较高，刚需购房压力大；二是远郊区的限竞房项目，位置又较为偏僻，虽价格便宜但交通不便，几乎无配套设施。”综合而论，相比售价稍高，然产品品质和产品形态俱佳的商品房而言，目前的限竞房项目未能以足够的性价比优势触动刚需人群的需求线。

于此同时，伴随着此次“限竞房”土拍的最高限价突破8万，“商限”之间开始出现“价格倒挂”的情况，对比以优山美地D区为代表的高品质商品房，平均单价却仅6万+的事实，“限竞房”项目的性价比优势已消失殆尽。从产品形态上而言，优山美地D区在售产品均为400多平米纯独院别墅，而目前市面上“限竞房”别墅项目，因受制于“90/70”政策，只能通过配建高密度产品，让高层来为别墅“开道”，又或以大比例搭配地下仓储空间来“仿拟”别墅居住体验。就这一点上，优山美地D区不掺“杂质”的低密尺度，以及纯粹社区圈层氛围，更能满足居住品质升级时代下，家庭成员对于舒适、私密、从容居住空间的需求。

（优山美地D区实景拍摄）

值得注意的是，能够自由在市场中流转是纯商品房项目的一大优势，而反观“限竞房”项目，因受制于8-9年以后才能入市流通的限制条件，而面临着保值增值能力较弱，以及政策变化等诸多不确定性。

此外，从置业投资方面来说，优山美地D区位于拥有强大市场号召力的中央别墅区，散布于优山美地D区项目周边的，是历经二十多年沉淀的醇熟配套与众多顶级国际名校，而这也成为优山美地D区项目价值的有力支撑点。就流通性与保值增值这两点而言，作为商品房的优山美地D区，无疑是更为安全与灵活的优质资产。

（优山美地D区实景拍摄）

站在市场与购房者的角度，优质的房地产项目特点其实就是物超所值，用最少的钱买到最稀缺的产品。而当“限竞房”迈入8万+时代，如优山美地此类均价仅6万+，却更具高端品质的商品房项目，或将引发投资市场进一步的逩逐，面临日渐臻稀的境况。