龙湖邵明晓称生意无早晚 2018目标2000亿

house.fjsen.com        2018-03-26 15:37:43       来源: 责任编辑:陈川        我来说两句

一个不巧,龙湖业绩会赶上了黑五,管钱的CFO赵轶就幽了一默,说增加派息是要“给大家一个稳稳的幸福与暖暖的礼物”。

3月23日,龙湖发布了2017年业绩公告,除了关键指标之一,即归属股东核心净利润率稍微下跌了0.6%个百分点,其他数据多在往上走,并且拿出核心利润的40%来分红。

当天的业绩发布会,主席台上依旧是三人行,董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶。一如以往,龙湖也带了其他中高层露脸,这一回是高级副总裁王光建以及厦门公司总经理翟国利。

销售创新高后更名

2017年,龙湖以1560亿霸住了销售第八名的位置,百亿城市就包括了杭州、重庆、北京、成都、济南。厦门在各大城市公司中总销售额排名为第七名,第一名杭州销售额超过了200亿。

实现77%的销售增幅之后,2018年龙湖将目标定在了2000亿,同比增长28%。不过,龙湖安排的全年可售资源为3000亿,全年去化为67%。邵明晓称,龙湖地产业务的销售规模要保持前十,并提前透露2018年前三月销售额将超过400亿元。

2017年销售达1560.8亿元,龙湖年内便“使钱”740亿元拿了76宗地块,新增建面连续两年高速增长。2018年新启,在别人欢庆年会之时,龙湖投资团队还在拿地,目前已新买地471万平方米,权益达421万平方米,若参考去年楼面地价6445元/平方米,购地金已超270亿元。

邵明晓还透露,2018年的买地金额会比740亿略微增多。而且,未来龙湖可能进入的城市包括海南、南宁、中山、贵阳、太原等。虽然龙湖在海南尚处于找项目的阶段,但邵明晓称,相信生意没有早晚。

买地一直在进行,但龙湖要将原有名称里的“地产”二字去掉。这两年更名的房企不在少数,毕竟房企的盘子里装的东西越来越多,龙湖便是其中一个。

目前,龙湖除了地产销售、商业、物业、长租公寓四大主航道业务之外,还发展了养老、产城等点心业务。邵明晓称,更名不意味着龙湖在做简单的加法,而是强化业务协同,在效率、成本以及用户等方面进行整合。

而且,龙湖整体的战略方向还是依然围绕房地产的主业即空间的营造,新房销售依旧会保持稳健增速,并保持在行业前十的规模。吴亚军还称,更名并不是为了分拆业务上市。

作为目前龙湖的第二大核心业务,截至2017年已经开业的天街项目为26个,已开业面积 258万平方米,租金收入增32%至25.3亿元。截至2020年,龙湖预计开业47个天街,商场总估值670亿元。2017年,龙湖天街净物业收益率为6.3%。

150亿非地产业务收入

吴亚军个人今次也特意为物业业务站台。但在两年前,她对物业的看法并不是这么乐观。

在2015年周年股东大会上,吴亚军曾称,物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的,物业公司必须要通过变革来实现成本的降低。

两年之后的业绩会现场,吴亚军满意了一些。她称,目前龙湖物业收费率保持在95%以上,“排在行业第一是当之无愧的。”

据悉,龙湖2017年底的合同管理物业面积达到2.08亿平方米,管理项目705个,在物管公司中排名是第十。也是在2017年开始,龙湖物业开始向外拓展。坐在媒体席的王光建进一步透露,目前有1.2亿平方米的面积是接管第三方的。

收入方面,2017年龙湖物业管理及相关服务及其他版块的收入为20.19亿元,溢利为4.95亿元,两者相对应的是2016年的14.45亿元及7.32亿元。而且,2017年物业管理的毛利率为22.5%,同比有轻微下跌。

对此,吴亚军回应称,由于短期内接管、人才培育以及硬件改造等方面原因,可能对当期利润有些影响,但是长期来讲“一点都不担心”。

邵明晓则透露,龙湖物业的非物业收入与非物业收入比例相当,未来物业管理的增速会加快,预计2020年的管理费收入将达到60亿的规模。加上商业的60亿以及长租公寓30亿的目标,龙湖在2020年地产之外的收入计划150亿元。

作为四大主航道业务中最年轻的长租公寓,邵明晓的点评是,“这是非常赚钱的生意。”据称,冠寓还处于投入期,基本能打平。进入相对成熟期,轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能到12-15%。

至于其他业务,邵明晓表示,养老业务目前仅在重庆做尝试,只有一两个项目在推进,产城业务则在杭州、北京及上海有在布局,主要以办公空间、创意空间,当然也有产业内容。而且,龙湖判断,真正活跃的养老的客户人群是60后,60后进入退休年龄之时可能会是一个高发期,龙湖目前正在做一些准备。

对于150亿的非地产销售收入的目标,邵明晓认为,这正是评级机构非常看重的。而且,他列举龙湖的融资成本以及现金流优势,为投入发展物业等业务创造条件。

邵明晓自信地称,在行业加杠杆的过程中,“龙湖是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托融资方式的房企,龙湖非常自律,没有用过任何的高成本的融资方式。”据悉,四大银行给龙湖的融资授信超过1千亿。

以下是龙湖地产有限公司2017年度业绩会现场问答实录:

关于公司战略与更名

现场提问:今天公司发布拟更名公告,提出四大主航道业务和其它正打磨业务,是不是说明龙湖现在整体大策略是做加法?

邵明晓:不是简单做加法,还是基于宏观变化,包括客户变化的调整。首先,让龙湖各业务协同更加强化;第二,让龙湖在效率、成本、用户体验和数据方面更整合统一;第三,让整个公司更加稳健,实现有质量增长。

现在中国正在进行产业升级和经济转型。首先是控制杠杆,第二是不断弱化房地产投资属性,第三个是各个城市,尤其大城市都在做产业升级。这个大背景下,我们的战略方向依然是围绕房地产主业,也就是空间营造,为客户做更好的服务。

当然,四大主航道业务也是有顺序的,首先,新房销售依然会保持稳健增长,因为中国城市化还远没有结束,新一轮人口流动还在进行,我们力争规模保持在前十左右。

第二,商业运营,我们会持续在高能级城市去拿一些好位置的,人口密集区的地铁上盖地块来做天街。这个业务我们已打磨多年,年回报率都在6%以上。团队相对成熟,也在不断创新,再加上中国消费升级,相信会保持稳健增速。但我们会根据整体资产负债表的能力来确定每年投入量,控制好速度,这一业务如果能保持前五,就基本达成目标。

第三,长租公寓,去年冠寓开了15000间,今年还会新开5万间左右。长租公寓的业务模型目前还在打磨,属投入期,基本能打平,最终目标要把它变成赚钱业务,做到行业前三。进入相对成熟期,轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能到12-15%,以后如果能做到15%甚至,IRR 20%以上,将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达中国最有活力,20-35岁的年轻人,这部分客户数据对我们更有价值。

第四,物业服务,一方面是龙湖品牌支撑,另一方面现在已找到盈利模式,未来规模能够保持前十,就基本符合我们预期。

以上四大业务,就是龙湖主航道业务,也即战略业务。除此以外我们还会尝试创新“点心”业务,比如养老和产城,但这两个业务尚未达到一个大规模,可列入战略业务的时机,目前还在继续摸索中。

现场提问:公司更名龙湖集团,是否是为未来分拆业务做准备?

吴亚军:更名是基于自身能力、战略视野和业务协同的设计,不是为了分拆,或者为了财技、估值,龙湖不太看这种机会。

我们希望通过更名,各业务在客户数据价值协同,核心竞争力协同以及品牌协同上,产生新的机会,有利于我们吸附资源和人才,让龙湖在垂直领域的专业技术沉淀释放出更大能量,所以这次更名也意味未来将出现一个跟以前不一样的龙湖。

邵明晓:通常理解成为集团后,下面几个板块,到一定时期可分拆掉。未来会有这个可能性,但这不是目前的战略方向,龙湖的战略是把几个业务协同和整合打通。如果每个板块都成为独立上市公司,它们之间的协同性会打折的。

我们更倾向于,无论是住宅、商业、物业,还是长租公寓,四大主航道业务都是龙湖集团不可分割的战略核心资产,尽量在一个大池子里做协同。更好地服务客户,更好地让盈利稳健增长实现对股东的承诺,让员工得到更好的发展平台和收入,这是龙湖一贯来的初心。单纯的,短期的用某个业务去搞资本运作,龙湖不会做。

今年龙湖提出“空间即服务”,不是说要搞全新东西,而是要基于现有业务空间场景,借助新技术更好触达、了解、服务客户。我们内部正在搭建IT基础设施系统,希望在成本、效率、体验上做更深入的数据积累,这个池子将是一个不可分割的大体系。

关于财务

现场提问:入账毛利率有上升趋势,2017、2018年销售平均单价一路上升蛮多,今年单价有没有预计,在限售限价情况下我们怎么做。

赵轶:毛利率集团一直引导在25%到30%区间,2017年干得非常好,2015年到2016年两年的一些高房价项目进入协同管道,毛利率冲到34%左右。未来,我们布局的一些城市,政府或多或少有限价政策,预测这一两年,一方面管道中的项目非常不错,一方面会面临政府政策管制。我们的原则是只要达到合理毛利率,会坚持卖。未来这一两年,公司毛利率不会大幅增长,但会稳定保持在30%左右水平。

关于人才

现场提问:去年公司高层有些人员变动,现在对于人才引进培养,这块内容是怎么样的?

邵明晓:人员流动很正常,回头看龙湖过去三年、五年甚至更长,每年都会有些迭代。总体有几个原则:第一,龙湖非常尊重每个人个人发展意愿,并且给提供最好平台和机会。第二,每年龙湖也会主动做些调整。

我们一直坚持内部人才培养,包括仕官生,也就是管理培训生,营销“绽放”,物业“点将”、校招生也一直坚持。现在龙湖地区总经理当中超过8个人,都是我们8-10年前的仕官生,80后,走到管理岗。所以龙湖人才迭代有非常系统化、体系化的准备,这实际跟我们业务发展非常匹配。

关于投资

现场提问:龙湖去年销售额挺高,买地花费也涨到740亿元,今年买地目标有提高吗?去年龙湖要加大大湾区布局,可最后储备没有太多,比例上不大,请讲一下大湾区布局及未来发展。

邵明晓:我们买地坚持量入为出原则,一直保持稳健资产负债表,全年净负债率保持在50%到60%之间,半年保持在60%到70%之间,当然2017年龙湖净负债率47.7%,这也是合理范围内。

这么多年,买地份额跟公司增长是匹配的,去年买地花费740亿元,今年肯定还会略增一点,但不会突跳。我们还是按照既定原则,保持每年净收入20%以上增长。

从意愿上讲大湾区肯定要不断加仓。但实际也不能一天就把这个区域占满。在大湾区,珠海龙湖现在已有三个项目,深圳第一个旧改项目已拿到实施主体确认,实施主体确认相当于二级市场拿到地,项目在深圳龙华区,十万平米,非常好的位置,住宅项目,同时深圳还有公开市场拿到盐田项目。广州多个项目布局,品牌影响力已建立,已有一个交房周期,客户认同感比较强。总体上,龙湖目标是要持续加大湾区投资力度,当然具体进度还要看实际。

在香港已有一个项目,不会过多加仓,香港总体上是战略性布局,大湾区的一个部分,但毕竟它的周期相对长,所以我们更多集中在其他九个城市。

现场提问:龙湖地产对新进城市是否有所考量,是否在海南、三亚有一些潜在项目推进?

邵明晓:海南市场几年前确实没在我们扫描范围内。但现在我们确实有团队在海南看地,和大湾区逻辑一样,未来海南在整个中国版图上,有独特性和稀缺性,龙湖的产品和服务应该过去。

还有一个非常重要的原因,我们的龙民,很多客户在问,为什么龙湖不在三亚、海口有项目。总是被问,我们干脆就做吧,我们派了个团队看项目。现在土地机会确实比较难,但我相信生意没有早晚,只要我们在那儿用心找,还是有机会。

现在龙湖已进入36个城市,包括一些大城市圈周边城市。在龙湖核心管道里,目前还没落的城市包括石家庄,南宁。大湾区9个城市都在管道内。我们核心是围绕未来人口净流入城市,比如贵阳,太原我们也在看。

关于销售

现场提问:今年销售目标2000亿元,管理层怎样考量的?

邵明晓:销售目标定为2000亿元,其一是对今年市场判断,龙湖业务所在的36个城市,尽管限价存在,但去化周期都在几个月左右,客户端踊跃。再加上这些城市都加大人才引入力度,最近北京也出政策,这些城市我们坚定长期看好。从市场端,龙湖稳健增长没有问题。

其二,从买地和供货情况看,今年可售货源差不多3000亿元,完成2000亿元销售是非常合适的目标。今年前两个月销售也符合预期,总销售额已经290多亿元,估计一季度会超过400亿元,龙湖一贯按照稳健节奏完成承诺。

关于商业

现场提问:商业会在未来发展业务中占多大份额?

邵明晓:龙湖四大主航道业务整体上同步推进,但地产开发还是最主要业务。从未来业务份额看,商业比重会逐步加大。未来五年,按照每年增加一到两个百分点利润占比,不会突跳式增长。我们继续坚持每年回款10%作为上限,投入在除地产开发销售以外的持有业务。

关于物业

现场提问:2017年物业盈利相比2016年有下跌,虽然毛利率是差不多的,原因是什么?

邵明晓:龙湖物业收入里非物业费收入占比,在行业里名列前茅。这得益于两三年前董事长亲自推动的一个变革:科技物业。通过增效及提升客户体验的增值服务来提升物业收入。龙湖物业毛利率20%以上,还是比较挣钱的。物业板块我们会继续培养并做大,短期没有分拆计划。龙湖物业管理规模已到2亿多平方米,从2017年开始有选择地外拓,我们会挑选与我们的客户群匹配,同时测算也能盈利的物业来接管。

王光建:2017年龙湖物业外接了大约1.2亿平米,因为缴费率不高,投入也有所增加,对毛利有一定的影响。但总体来说,龙湖物业单平米的收费,以及非物业费收入占比,在行业内名列前茅。我们不会去追求过高毛利,为大家提供更好的物业服务才是初衷。尽管外接增多,我们物业管理质量没有下降,客户满意度还在持续上升。

邵明晓:龙湖物业收费率一直在95%以上,在行业内是非常高的水平。在外拓接管物业后,可能会有一个滞后期,但随着收费率提高,增值收入提高,盈利慢慢会上来。物业是龙湖的核心战略资产,我们会非常小心认真地去把它做大做强,它是整个龙湖有机体的一部分,而且是用户体验非常重要的内容。

吴亚军:过去三年龙湖物业花了很多时间,积淀了很多管理、技术人才,目前龙湖物业建立的系统在行业里具有领先意义,不管是软件还是硬件,比如物业云,IOT技术,员工管控与赋能等等。正因为如此他们才能实现行业的高效能,也能实现在同样的能效下提升收入和利润。虽然短期出现了因为接管培养的人才储备或者是硬件的改造投入,这些影响了当期的利润,但长期并不担心。

邵明晓:我们越来越发现物业对龙湖是非常好的业务,去年物业收入20亿,未来几年增速可能会加快,到2020年会到达到60亿左右规模。龙湖商业到2020年也会超过60亿的租金收入,如果再加上长租到2020年超过30亿的租金收入,到2020年龙湖的经营性收入会超过150亿。这对公司应对未来行业变局是非常大的支撑。龙湖为什么能够成为民营房企中唯一一个全投资级的公司?评级机构是很看重经营性收入的。我们越来越意识到它对公司长远发展的重要性,这不是一蹴而就,龙湖过去多年一直坚持自己的战略,非常坚定坚决执行,才有了今天的红利。

我们的资本成本只有4.5%,比去年又下降了。过去三年,在整个行业加杠杆的过程当中,龙湖可能是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托的,我们没有用任何高成本融资的方式,非常自律,才使得今天的龙湖有这么多授信额度,这给物业的发展也创造了非常好的条件。

关于创新

现场提问:请介绍产城、养老两个业务的发展思路。

邵明晓:养老和产城,我们内部叫点心业务,它占我们份额并不是特别大。养老业务,我们在重庆开始做尝试,有一两个项目在推,现在不会对整个营运造成大影响,包括投入和收入。我们判断,真正活跃的养老客户人群,可能还得几年才能真正崛起。60后这批人进入到退休年龄时可能会是爆发期,现在肯定要做些准备。

龙湖在杭州、北京、上海等高能级城市,布局了一些产城项目,也在打磨产品线,里面有很多办公,创意空间,当然还有产业内容,规模上也不大。这两个业务龙湖会持续打磨,有了好模式,发现有迅速扩大规模的机会,我们可能也会把它列到战略里面,但短期内看不到。

现场提问:去年底龙湖跟华人文化有个合作,谈一下合作细节,以及它如何跟四大主航道业务发生关系?

邵明晓:华人文化合作还在打磨过程中,有几个要点:第一,院线合作,华人文化收购了UME院线,龙湖天街跟它有合作。第二,华人文化有些IP,在龙湖购物中心内部,可做一些客户端活动,这非常有价值。第三,如有可能,我们会在一些重点城市,合作开发一些偏文化概念的产城项目,实际上就是一个组合项目,是龙湖的一个产业伙伴。

 
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