这个春天，北京学区房成为焦点。其中，西城区的学区房更是以超过20万元/平方米的价格引发关注。中国证券报记者获悉，为遏制学区房炒作现象，北京市教委正在研究论证扩大“多校划片”的政策，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。这就意味着学区房的“一对一”入学将增加不确定性。此外，北京市住建委针对学区房的交易价格管控将加码，单价超过15万元/平方米的房产，中介机构不得上网。
调控力度“前所未有”
“这两年来我们对学区房的价格走势一直密切关注，目前正在研究论证扩大‘多校划片’政策，增强适龄儿童上学的公平性。”北京市教委人士告诉中国证券报记者。
“拟推行的方式是，对这些名校片区首先分配一些名校的上学名额，再配置一些中等学校的名额，最后配置一些相对较差的学校名额，片区内的适龄儿童通过电脑随机派位的方式上学。今后高价买房的家长，不一定就能把孩子‘顺手’送入名校。”上述人士表示。
按照以往的入学方式，北京地区小学录取学生按顺序排位，在片区里有房有户为第一顺位。而热门学校则更为严苛，还要对比户口在房产上的落户年限。由此，学区房持续高烧，北京热门学校的学区房价格已达到16.5万-20万元/平方米。
据介绍，扩大“多校划片”，是指在义务教育入学阶段将特定的适龄儿童划向两所以上的定向小学和定向初中。因此，购买学区房的家庭并不能确定具体上哪所学校，最终还要进行电脑排位。
中国证券报记者获悉，继北京市教委拟对学区房“动刀”之后，北京市住建委近日加强对学区房的价格管控，且力度空前。“2016年9月30日后，住建委已经限制学区房售价不可超过15万元/平方米。但政策出台后，学区房价格依然高烧不退。其中，金融街红庙小学学区丰汇园，房价曾一度突破18万元/平方米。3·17新政后，北京市住建委明显加强对此类交易行为的监管，单价超过15万元/平方米的一律不得挂网，低于15万元/平方米的挂牌也需房本、产权人、身份证、委托书等证件齐全。”链家地产金融街片区一负责人告诉中国证券报记者，北京住建委此番调控力度“前所未有”。
上述链家地产负责人表示，“这些天我们发现一个新迹象，一些已经嗅到‘多校划片’风声的投机者，开始在西城区寻找新的投机标的，提前买入那些‘差校’片区学区房。这些‘差校’片区存在被名校片区合并的可能。一旦合并这些片区内的房子存在补涨的机会。这种现象也应引起监管层的重视。”
天价学区房
据了解，北京市大约70%的重点学校聚集在东城、西城、海淀三区，尤以西城最为鼎盛。公开资料显示，西城区三帆中学2015年中考成绩的平均分为548.6分，中考满分是580分。而当年人大附中和北京四中的录取分数线是550分。
天价学区房令不少工薪阶层身心俱疲。陈奕莲2016年在西城区看过大大小小200套学区房。“见识过很多奇葩的学区房，尤其是大杂院里破破漏漏的老平房。有的需要穿过邻居家才能进去；有的只剩半面残墙和两根柱子撑着，墙缝里甚至长出了草，可售价达到16万元/平方米；还有的被其他房包围，几乎暗无天日；甚至见过好几间1平方米的房子。”
这些“老破小”遍布于西城区的大小胡同，参与支撑学区房的天价。这些老平房一般都论间卖，每间有独立房本，面积通常在5-15平方米，价格在15万-20万元/平方米之间。没有市政给排水系统，通常只有一个小便池和一个水龙头。
“以我卖房经验判断，过去一年西城区的房价涨幅至少在80%以上。”一家大型房产中介马连道片区负责人孙洋告诉中国证券报记者，西城区的房价暴涨是由学区房引爆，作为与西城“接壤”的丰台区也应声而上。孙洋称，2016年3月，位于西城“边陲”的格调小区均价5万元/平方米，现在为12万元/平方米；欧园小区彼时均价5万元/平方米，现在均价8万元/平方米；首科花园彼时均价4.5万元/平方米，现在均价9万元/平方米；而与西城区仅一街之隔的丰台区唐人街、尚西泊图、华源一里等小区，也“沾光”翻倍，均价为7.5万元/平方米左右。
中国证券报记者从链家地产和我爱我家两家京城大型中介获悉，自新政出台后，北京二手房的周均交易量下滑约30%左右。
商住物业不得上架
除对学区房的价格管控趋严外，北京市住建委已通知中介机构不得上架“商住两用”物业。“监管层近日在听取开发商的意见，针对商住两用项目，酝酿更为严格的限制措施。我们发现一些大型新开盘商住两用物业销售给了个人，拟停止这些项目的网签。”北京住建委相关人士告诉中国证券报记者。
近年来，“商住两用”物业不断增加，其项目投资规模动则10亿、20亿、30亿元，主要分布在北京南四环外、门头沟、房山等区域。刚开盘的南四环外林肯花园第五期、在建的泰禾中央广场、恒大未来城等，都是特大型“商住两用”类项目。泰禾集团北京地区一负责人告诉中国证券报记者，3·26限购新政对公司项目的销售产生重大影响，公司正在制定应对措施。
“过去十年，北京地区成交大约40万套商住类物业，目前库存量介于7万-9万套之间。这些项目的市场规模在2500亿元以上，库存量创十年来新高。商住类属于畸形存在的项目，必须整顿。”上述住建委人士表示。
中原地产首席分析师张大伟表示，3·26限购措施不是简单地“认房又认贷”，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，大部分商办类物业转变成类居住物业。预计“商住两用”类物业的价格会有30%以上的下跌，成交量预计下滑60%以上，甚至可能进入休眠状态。
“从来没有过这么彻底地把投资者全部挤出一种房屋类型的政策。同时，还可能影响其他城市对同类型物业的调控。这个政策引发的关注度可能不及3·17新政，但其影响要大得多。”张大伟告诉中国证券报记者。记者 戴小河
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