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2017年3月26日
政策“致命一击”？
中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策对北京楼市来说可以说是历史最重磅调控。
政策出台后，目前市场在售的商办类物业将只能销售给企业。但企业持有和购买、再转让将有非常高的税费成本。
此外，已经入市的商办类项目，也就是过去多年已经被交易的二手商办公寓，也全部被严格调控，这是历史第一次。
政策规定，虽然可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税，而且商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就是说，北京的二手房公寓，购买条件将比住宅更严格。有钱有资格的，谁会再选择40-50年产权的商住房？买了商住房的小伙伴，多半已经哭晕在厕所。
张大伟表示，目前市场上，商办类物业大约有50-60%是直接销售给个人的类居住项目，另外还有40%左右的办公类产品。在此背景下，商住房市场成交有可能出现50%以上的跌幅，未来如果持续严格执行，商住房价或将有30%以上的跌幅。
中国房地产业协会法务部主任、调解中心主任康俊亮告诉国是直通车，除了价格下跌外，短期内，商住房的租金也有可能走低，因为缺少购房者接盘，卖不出去，将会有更多商住房源进入租赁市场。
什么是商住房？
商住房(公寓)说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块，但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水，商业用电，不通燃气。
康俊亮表示，对房子来说，其实并没有商住的概念。市场上所谓的商住房，土地性质100%是商办类，房子也是100%商办用途，只是开发商根据住宅的样子来设计。
尤其是近年来，住宅市场火爆，在北京、上海等地，住宅限购，所以很多开发商把以前商业用地开发成了一种“商品房”，按住宅的标准出售给个人。由于商住房实际是商办项目，所以不受住宅限购的限制。理论上来说，只要有条件，买多少套，贷多少次款都是可以的。
张大伟指出，“商改住”一般不能落户，不能使用学区等住宅配套。在购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是，“商住”改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。
商住房市场有多大？
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，北京商住房的市场规模总体处于扩大的态势。2016年北京酒店式公寓的供应套数为41739套，创下了历史新高。
中原地产研究中心统计数据显示：从2016年开始，到2017年3月23日，北京所有居住功能属性物业(包括商住公寓、别墅、自住型商品住房和普通住宅)，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。
而且商住公寓的套均总价不断上升。据统计，去年以来，北京普通住宅平均单套467万元，自住房平均162万元，商住公寓平均202万元，别墅平均1086万元。
为啥商住那么火？张大伟指出，2008年之前，北京的商办公寓基本没有成规模的市场。因为当时房价绝对值低，而且商办也面临配套、得房率等先天缺点。但楼市调控，特别是2011年限购后，土地供应结构出现了变化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。
土地供应量较大，加之住宅限购，不难理解资金为何流向商住领域。一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右，而且不具备住宅的配套，所以其一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。
易居数据显示，2016年北京普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数则为62844套。这也是近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。这说明房价上涨的情况下，恐慌性购房需求增加。2017年前两月，北京酒店式公寓售价与2016年全年相比，上涨了53%。
房价不跌调控不止？
在3月17日的“认房认贷”政策出台后，不到10天时间，北京房地产市场已经出现多次调控：离婚一年贷款买房算二套、贷款最高年限不超过25年、首套房贷折扣降至九五折、整顿中介市场等。这一次的政策重磅升级，让北京处于全国最严格调控的城市之列，其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。
康俊亮指出，这一系列政策之后，对地方政府的痛苦程度不啻于“自断臂膀”，新房卡预售、二手房成交下降、商住房限购等将会带来大量的税费损失，更不用说“卖地”收入是不少地方财政的主要来源之一。但现在对于北京等城市来说，政府放在第一位考虑的是控制房价和人口疏解，不再是财政收入。(庞无忌)
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