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个人不能买商住房了!北京挥出史无前例的调控重拳

house.fjsen.com        2017-03-31 10:59:24       来源:国是直通车 责任编辑:肖月青        我来说两句

2017年3月26日

政策“致命一击”?

中原地产首席分析师张大伟认为,这次政策对北京楼市来说可以说是历史最重磅调控。

政策出台后,目前市场在售的商办类物业将只能销售给企业。但企业持有和购买、再转让将有非常高的税费成本。

此外,已经入市的商办类项目,也就是过去多年已经被交易的二手商办公寓,也全部被严格调控,这是历史第一次。

政策规定,虽然可以销售给个人,但必须符合在京无房且有连续社保或者个税,而且商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就是说,北京的二手房公寓,购买条件将比住宅更严格。有钱有资格的,谁会再选择40-50年产权的商住房?买了商住房的小伙伴,多半已经哭晕在厕所。

张大伟表示,目前市场上,商办类物业大约有50-60%是直接销售给个人的类居住项目,另外还有40%左右的办公类产品。在此背景下,商住房市场成交有可能出现50%以上的跌幅,未来如果持续严格执行,商住房价或将有30%以上的跌幅。

中国房地产业协会法务部主任、调解中心主任康俊亮告诉国是直通车,除了价格下跌外,短期内,商住房的租金也有可能走低,因为缺少购房者接盘,卖不出去,将会有更多商住房源进入租赁市场。

什么是商住房?

商住房(公寓)说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块,但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水,商业用电,不通燃气。

康俊亮表示,对房子来说,其实并没有商住的概念。市场上所谓的商住房,土地性质100%是商办类,房子也是100%商办用途,只是开发商根据住宅的样子来设计。

尤其是近年来,住宅市场火爆,在北京、上海等地,住宅限购,所以很多开发商把以前商业用地开发成了一种“商品房”,按住宅的标准出售给个人。由于商住房实际是商办项目,所以不受住宅限购的限制。理论上来说,只要有条件,买多少套,贷多少次款都是可以的。

张大伟指出,“商改住”一般不能落户,不能使用学区等住宅配套。在购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%首付10年贷款期,且用不了公积金,不计算住宅贷款次数。另需要注意的是,“商住”改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

商住房市场有多大?

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,北京商住房的市场规模总体处于扩大的态势。2016年北京酒店式公寓的供应套数为41739套,创下了历史新高。

中原地产研究中心统计数据显示:从2016年开始,到2017年3月23日,北京所有居住功能属性物业(包括商住公寓、别墅、自住型商品住房和普通住宅),合计成交90112套,其中商住类公寓接近5万套,占比大约为54.7%。

而且商住公寓的套均总价不断上升。据统计,去年以来,北京普通住宅平均单套467万元,自住房平均162万元,商住公寓平均202万元,别墅平均1086万元。

为啥商住那么火?张大伟指出,2008年之前,北京的商办公寓基本没有成规模的市场。因为当时房价绝对值低,而且商办也面临配套、得房率等先天缺点。但楼市调控,特别是2011年限购后,土地供应结构出现了变化,即使在住宅土地中,也配套了大量的公建类物业。

土地供应量较大,加之住宅限购,不难理解资金为何流向商住领域。一般计算,商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右,而且不具备住宅的配套,所以其一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%,而且不限购。

易居数据显示,2016年北京普通住宅销售套数为50462套,而酒店式公寓销售套数则为62844套。这也是近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。这说明房价上涨的情况下,恐慌性购房需求增加。2017年前两月,北京酒店式公寓售价与2016年全年相比,上涨了53%。

房价不跌调控不止?

在3月17日的“认房认贷”政策出台后,不到10天时间,北京房地产市场已经出现多次调控:离婚一年贷款买房算二套、贷款最高年限不超过25年、首套房贷折扣降至九五折、整顿中介市场等。这一次的政策重磅升级,让北京处于全国最严格调控的城市之列,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。

康俊亮指出,这一系列政策之后,对地方政府的痛苦程度不啻于“自断臂膀”,新房卡预售、二手房成交下降、商住房限购等将会带来大量的税费损失,更不用说“卖地”收入是不少地方财政的主要来源之一。但现在对于北京等城市来说,政府放在第一位考虑的是控制房价和人口疏解,不再是财政收入。(庞无忌)

 

 
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