□记者 陈骏
核心提示|盼了大半年，令郑州如鲠在喉的不动产登记“卡壳”小区终于有了解决方案。大河报记者于昨日上午独家获悉，郑州市政府已于3月7日出台《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》。对包括没有土地信息、越界跨宗、铁路单位住房等此前诸多困扰不动产登记的问题给出相应的解决方案。
提高效率强调证缴分离
进入3月，已困扰郑州大半年之久的不动产登记问题渐渐有了解决的预兆。在对布厂街19号院、绿云小区、嵩岳小区等郑州不动产“卡壳”典型小区进行先期权籍调查后，一些上述小区门口贴上了关于解决历史遗留问题的公告(详见3月6日大河报AⅠ14版)。
昨日，关于不动产登记，众人期盼已久的“解决方案”终于有了结果。昨日上午，大河报记者独家获悉，郑州市政府已于3月7日出台《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》(以下简称《意见》)对此前在郑州不动产登记工作中，包括没有土地信息、越界跨宗、铁路单位住房等诸多影响房屋交易及登记的问题给出相应的解决方案。
《意见》中，郑州市政府要求市内五区政府，市政府各有关部门，各有关单位本着尊重历史、实事求是，依法依规、提高效率，先期办理、证缴分离的原则，妥善解决当前郑州市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益。
上述所说的“证缴分离”原则，即开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。
范围是主城区“卡壳”的房地产
这一《意见》明确了此次所要解决问题的具体范围，即：郑州市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。《意见》同时指出，“各县(市)、上街区可依据本《意见》精神，结合本地实际，制定本辖区国有建设用地上不动产登记相关问题处理意见。”
“这个方案明确了‘国有建设用地上’的范围，也是为了杜绝如‘小产权房’等情况在这次解决问题时‘乱搭车’。”一位从事房屋交易和登记工作多年的业内人士解释说，《意见》明确了这些待解决问题的对象，必须拥有合法的“房本”。对于因各种原因未办理“房本”的问题房屋，“需先解决了相应问题后，再谈不动产登记的问题”。
此外，《意见》还明确市政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。由市内五区人民政府，郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区管委会，市规划、国土、房管、建设、消防、财政、工商、税务、法制、信访及监察、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导全市开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。各区人民政府、开发区管委会作为责任主体，负责本辖区内国有建设用地上不动产登记相关问题的处理，及时拟定处置方案，上报市政府批准后实施；市政府相关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。
“覆盖郑州绝大多数问题小区”
“方案很‘给力’，所关注到的问题，基本上覆盖了郑州绝大多数的问题小区。”看完《意见》，另一位从事房屋交易和登记工作多年的业内人士这样评价说。
如他所言，从去年8月起，郑州主城区开始全面实施不动产登记工作以来，先后困扰郑州不动产登记工作的“房本之争”(详见2016年8月31日大河报A05版)、程序繁琐(详见2016年11月16日大河报AⅠ08版)、效率低下(详见2016年11月17日大河报AⅠ04、05版)等问题已得到有效改善，但因涉及土地权属等问题，“查不到土地信息”“越界跨宗”等问题迟迟得不到解决。而随着《意见》的正式下达，已困扰郑州不动产登记大半年之久的“硬骨头”也迎来了解决方案。
上述业内人士说，《意见》中最值得关注的内容便是所提出的“证缴分离”原则，及为“查无此地”的房地产进行土地信息登记前，“不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项”这样的表述。“这就意味着对于符合《意见》中所涉及问题的普通群众而言，其之前所面临的‘卡壳’问题，上报市政府批准后，就可以着手解决。”一业内人士对大河报记者解读说。另据大河报记者了解，从前天起，郑州部分不动产分中心已开始受理此前存有历史遗留问题小区的业务。
“查询无土地登记信息”问题按以下规定执行：
1
申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容(如面积、用途和使用权类型等)进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议，按照权籍调查结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。
2
市区三环(中州大道、西三环、南三环、北三环)合围区域内(含跨三环)的房地产，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，不动产登记机构进行权籍调查并进行公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。
3
开发区管委会2005年8月1日(不含8月1日)之前委托开发区国土资源分局已与用地单位签订《国有土地使用权出让合同》或《用地协议》，并且开发区管委会向用地单位颁发过《国有土地使用证》或《建设用地批准书》的，经开发区管委会确认后，由不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议，按照权籍调查的结果和开发区管委会颁发的《国有土地使用证》(或《建设用地批准书》)证载内容进行登记。
注
《意见》明确，以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体进行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。《意见》同时强调，以上土地信息登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。
越界跨宗问题给出3条解决方案：
1
在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。
2
无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。
3
越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。
“铁路部门住宅小区无土地信息”问题这样办：
如铁路部门在本单位土地上建设的住宅小区，业主已取得房屋所有权证，在办理不动产登记时经查询无土地登记信息，但铁路部门已取得国有土地使用证、国有建设用地批复或其他合法土地权属来源证明的，不动产登记机构根据铁路部门提供的土地权属来源或出具的相关证明进行权籍调查并公告，公告无异议后办理不动产登记。
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