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2017全国楼市降温幅度 三线城市很关键!

house.fjsen.com        2016-11-28 09:59:57       来源:福州乐居网 责任编辑:余琳艳        我来说两句

近期,在政策高压之下,一线和强二线城市的楼市降温了。主要表现为成交量下滑,价格涨幅收窄。

  很多开发商,对于2017年这些热点城市的楼市,已不抱太大希望。当然,在购房者阵营中,永远都会存在大量木知木觉、后知后觉的“韭菜族”,他们可能依然乐观。

  那么,2017年全国楼市果真都不行了吗? 不一定!

  2017全国楼市继续区域分化,只不过分化程度要小于2015年,这一点,主要是升温期与降温期的差异。

  决定2017年楼市降温幅度的力度,有两股力量:防范资产泡沫与去库存!这是涉及经济大局的两大方针与任务。

  具体到房地产领域,一方面抑制少数城市房价过快上涨,另一方面继续减少多数城市的高库存。

  2017年少数热点城市降温,大势所趋,这将拖累全国楼市。但全国楼市降温多少,还得考虑去库存方针,对于其他非热点城市的利好效用。

  易居房地产研究院数据表明:今年10月份,一二三线30个典型城市成交同比增幅差异明显:一线城市的同比增幅由9月的4.6%收窄为-0.8%,二线城市的同比增幅由9月的35.7%收窄至7.8%,三线城市的同比增幅则由9月的44.5%扩大至46.4%。10月份三类城市的同比增幅曲线中,三线城市相对最强势。

  从下图中可知,今年3月以来,一线城市成交量最弱,二线较强,三张线城市持续走强。说明房地产板块轮动,正在向三线城市延伸。一二线城市降温,也会影响到三四线购房者的心理,但就未来半年与一年来看,负面影响不宜高估,尤其是资金面仍然宽松的背景下。

从中周期来看,其实三线城市调整与低迷了好几年了,今年刚开始复苏!

  不妨看下图的库存变化。根据易居房地产研究院的统计,截至2016年10月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅,分别为-28.1%、-9.0%和-3.6%。过去一年,一线城市去库存最显著,三线城市处于去库存初期。

  中国多数三线城市库存上升,始于2011年,这一年也是中国楼市黄金十年与白银十年分界线。其后,三线城市库存持续增长至2014年三季度,2013年楼市繁荣基本与他们无关。

房地产短周期、房地产中周期、房地产板块轮动,这三个市场规律与驱动力,正在驱动三线城市楼市继续复苏,这将成为影响2017年全国楼市的次要力量(主要力量是一二线降温)。

  全国有600多个城市,其中地级市(三线城市)有200多个,一二线城市估计有40个左右,主要是35个大中城市(4个直辖市、26个省会城市除拉萨、5个单划单列市)。

  2014年,全国新建商品住宅销售面积120649万平方米,其中35个大中城市为42471万平米,35个大中城市占全国的比重为35%。而三四五线城市城镇占65%。

  2017年,预计四五线城镇楼市难有大表现,而部分三线城市将会保持一定的活跃度,从而部分对冲一二线城市成交量下滑所带来的冲击。

 
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