新城减重 上海试水证券化与吾悦轻资产蓝图

house.fjsen.com        2016-06-24 08:51:23       来源:观点地产网 责任编辑:郑皓        我来说两句

观点地产网 “这个事情就是和资本市场谈恋爱,大家要你情我愿”,在谈到接下来是否会推进其他城市的吾悦广场进行资产证券化时,新城控股高级副总裁欧阳捷对观点地产新媒体如是表示。

6月22日,新城控股集团股份有限公司宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”,作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划,据称这也是国内首个商业综合体资产证券化。

在新城控股的新闻稿里,这项资管计划被定性为“类REITs项目”。在国内REITs市场尚未打开的背景下,类REITs的探索成为房企新的融资方向之一。

   综合体“类REITs”试水

   6月22日下午,新城控股宣布将上海青浦吾悦广场作价10.498?亿的价格转让予东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。

据观点地产新媒体查阅公告,该笔交易包含了3.498亿元的股权价格和7亿元的债权价格,而新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。据了解,该项资产计划认购主体大多为银行机构。

与此同时,新城控股还与东证资管签订了优先权协议,双方约定资产专项计划成立满三年之日,新城控股可优先购买该笔资产支持证券,购买价格为11亿元。为此,新城控股将通过分四年期支付总额为2 亿的权利对价,获得该资产的优先购买权和优先选择权。

观点地产新媒体粗略计算,若三年后新城控股行使回购权,则只需多支付5000万元即可收回该项目,若将此比喻成质押融资,则平均每年利率仅1.59%。

在新城控股之前,万科也曾发行类似产品——鹏华前海万科公募REITs,该产品主要是将深圳万科前海企业公馆打包成基金上市交易,与国外正式的REITs最大的不同在于,该产品为有期限产品,8年后将实现退出。

新城控股的资产计划同样带有“期限”的标签,协议中提到,新城控股可在三年期满时实施优先购买权。

对于优先购买权一项,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,签署这项附加协议对于公司来说,有回购的优先权但没有回购的义务,公司可以选择回购或者不回购。

不过他补充道,拥有优先权是出于看好上海吾悦广场的考虑,“我们还是希望能长期持有,项目未来升值潜力很大,未来资产回报率达到8%或者10%以上都有可能。”

对此,第一太平戴维斯高级董事黄国均向观点地产新媒体介绍,真正的REITs产品是没有限期和回购权等说法的,REITs可以在公开市场上自由交易,而现在国内的类REITs产品和国外REITs仍然有一定的差别。

黄国均表示,中国REITs的前景很大,可以和美国相比甚至比美国更大,这主要因为中国的房地产市场更大,只是这方面还需要更多的探索。

轻资产蓝图

此次上海吾悦广场是新城控股商业进行资产证券化试水的首个产品,但是这不会是唯一一个。

2008年,新城控股正式进军商业地产。其后,经过苏沪几个项目的成功落地,2014年12月新城控股宣布全面提速发展商业品牌“吾悦”系。

彼时,新城控股董事长王振华表示,至2017年新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个,到2020年要达到80个。王振华曾一度放话要跻身国内商业地产第一梯队。

在新城控股2015商业年会上,王振华还宣布了2016新城吾悦广场系的目标:在“1+3”战略扩张模式下,实现多个新城吾悦广场开业,且每年保持15块左右的商业用地增速,累计开发、在建的综合体超过30个。

截至目前,新城控股旗下已有6个“吾悦系”商业广场开业运营。另据其年报显示,2016年南昌、张家港、海口、成都、安庆、金坛等地的吾悦广场也将陆续竣工。

然而,在实现规模快速扩张的同时,商业地产投资大、周期长、回报慢等性质也成为新城控股不得不直面的问题。

庞大的商业体量占据了新城控股大量的资金,截至2015年年底,新城控股总负债达539.31亿,资产负债率79.5%,而新城控股的融资成本为7.26%。

或因现金流和负债成为新城控股不容忽视的问题,新城控股提出了轻资产的策略——在采取传统的小股操盘等轻资产方式之外,新城控股把触角伸向了资本市场。

上海青浦吾悦广场资产证券化的成功试水,也开启了新城控股商业轻资产的“蓝图”。黄国均表示,“做资产证券化最大的好处在于资产盘活,可以把资产变成资金提供企业现金流”。

而这也是新城控股做这笔资产计划的初衷,其在新闻稿中如此表示:“以REITs为核心的商业地产轻资产发展模式,可以避免资金沉淀,可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈,获得快速发展。不仅如此,轻资产模式的盈利能力更强,还可以提升净资产收益率。”

另外,欧阳捷介绍到,考虑到上海项目资产较为优质,升值空间大,资本市场对其比较看好,所以第一单资产证券化试水是在上海。未来,公司在二线城市的项目也会去做类似动作,三四线城市如果有机会也都会去做。

不过,欧阳捷也表示,这个事情就是和资本市场谈恋爱,大家要你情我愿。

“如果资本市场对三四线城市项目看好,我们也很希望能做成资产计划;如果资本市场不看好,那么我们也会努力把项目做的更好,尽量达到资本市场的要求。”

 

 
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