观点地产网 “上海龙湖未来的战略选择就是要做一个全产品线的运动员，如果不这样选的话，上海公司不会再做大，只做住宅很困难。”
一个“全能”运动员，这就是上海龙湖总经理张泽林为公司选定的未来角色。
然而，在张泽林看来，晋升为“全能”运动员之前，上海龙湖首先要学会的是如何打造产生轰动效应的“网红产品”，这也就有了北虹桥天璞的诞生。
从高溢价落子，到最终以龙湖TOP系身份亮相，二者间跨越的时长仅约半年。按照上海龙湖营销总监钟嘉的说法，天璞的入市弥补了大虹桥的居住空白，“6月16日，虹桥进入龙湖豪宅时间”。
“高贵”的血统必然需要承担着另样的重负，因此，当上海龙湖发出今年要闯入百亿阵营声音后，天璞自然成为叩响百亿门槛的敲门砖。
“如果这个项目今年10月份后的两次开盘效果理想，上海卖到100亿应该是大概率事件。”接近龙湖的相关人士对观点地产新媒体表示。
可有点押注式的推盘节奏，在上海业内人士薛建雄看来，确实还是存在一定的风险因子。“但若按照龙湖前五月约35亿左右销售情况看，只要市场不发生断崖式暴跌，龙湖还是有希望冲到百亿。”
龙湖上海“网红”年代
在进驻上海的第十个年头，龙湖开始走起了最Fashion的“网红”风，没有主播的站台也能推出“网红”产品——龙湖·天璞。
作为上海龙湖TOP系豪宅作品，龙湖·天璞从拿地落定之日起已注定是一个被聚焦的话题制造者。
去年12月10日下午1点半，嘉定区江桥镇北社区J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地块集中出让。
该地块共吸引了包括金地、禹洲、象屿、华润+中粮、龙湖、绿地、碧桂园+旭辉、路劲、新城、建发10家房企角逐，现场房企几度跳价，互不相让。
最终，龙湖以46.5亿元笑到最后，成交溢价高达108.34%， 折合楼板价为27084元/平方米。该地块东至嘉涛路，南达海波路，西临黄家花园路，北至陇南路，总出让面积95382.2平方米，容积率1.8。
彼时，地块周边二手房售价约为2.5万元左右，按照成交楼板价计算，已然是“面粉贵于面包”。
因此，虽然2015年尾上海楼市已是一片火热，但天璞地块的高溢价和高楼面价着实让市场瞠目不已。
上海链家市场研究部总监陆骑麟分析指出，作为该区域近几年推出的唯一一块纯宅地，吸金是必然。
特别是基于众多房企面临年底拿地目标的完成度，不计成本拿地已趋向疯狂模式。“目前北京、上海等一线城市，对于优质纯宅地的稀缺，也造就了纯宅地的高价成交。”
除拿地节奏上的考量外，更有多位业内人士表示，以龙湖的个性，基本上不做亏本买卖，这块地拿下肯定是在谋大招。
而这个使出的“大招”无疑有龙湖上海整盘棋局的思考。据张泽林在6月16日发布会现场介绍，在过去的十年间，龙湖在上海的发展共分为三阶段，即单盘运作的前五年、区域纵深拓展的中间两年及推出纯商办新品的后三年。
的确，自2014年之后，龙湖在上海同时出现了三个纯商办项目，一个是虹桥天街，一个北城天街，还有一个位于松江。
相较商业的加速奔跑之状，龙湖住宅方面的发展步伐略显滞后。在正式落子虹桥前，公司仅有的四个住宅项目分别位于松江和青浦地区，且在2015近一年时间内未有补仓之举。
“补仓”的迫切性，正是龙湖不惜重金豪夺虹桥北“网红地块”最为实在的背后支撑力所在。张泽林在公开采访时表示：“2015年上海公司的商办产品比例会达到90%，对于一个房地产公司来讲，其实已经不是那么合适了， 我们希望未来商办和住宅比例为1：1。”
天璞叩响的百亿门槛
“按照该项目2万多的拿地价，今年10月份的开盘价预计会达到近6万元/平方米。”接近龙湖的相关人士对观点地产新媒体表示，如果两次开盘效果明显的话，上海今年将要卖到100亿。
据了解，目前天璞地块周边有两个相同容积率的项目“好世凤翔苑”和“季景铭郡”成交价仅为30000元/平方米及34000元/平方米。
龙湖首开报价相较周边项目翻倍是否存在市场支撑，这是一个需要验证的命题。对此，薛建雄解释称，目前上海外环外项目均价破6万已不是什么稀罕事，更多情况下是常态，“况且龙湖·天璞项目的地理区域还相对靠中心区域”。
至于天璞叩响的上海龙湖百亿门槛，在薛建雄看来，确实还是存在一定的风险因子。“但若按照龙湖前五月约35亿左右销售情况看，只要市场不发生断崖式暴跌，龙湖还是有希望冲到百亿。”
薛建雄透露称，虽然目前大虹桥板块的商办项目确实存在人流供应不足的现实困境，但这并未对周边的住宅市场造成负面影响，整个区域的居住需求还是相对旺盛。
其实，早在去年末拿下天璞地块后，张泽林已在公开场合称：“希望在未来三年里面，上海公司能够有100亿量级，营利每年十几个亿， 5到6个项目在手。”
在松江、北城、虹桥三个“在手”的商办项目后，龙湖商业的上海版图将在2017年再添一子，即上海宝山天街，这与张泽林当初的计划几近一致。
而地王层出不穷的上海住宅市场的火爆，无疑缩短了上海龙湖逼近百亿目标的征途。据观点地产新媒体查阅不完全统计的相关数据，今年前五月龙湖上海已交出一份近35亿元的成绩单。
这一数字已占到上海龙湖去年全年签约额约72.92%。龙湖官方数据显示，2015年度公司长三角区域合同销售金额199.1亿元，成为集团的业绩贡献主力、居首位。
其中，杭州龙湖销售超60亿，连续第三年蝉联当地市场第四。而上海龙湖签约额也超过48亿，北城天街揽获类住宅产品销售金额第五，销售面积第一。
时间再往前推一年，龙湖2014年长三角区域累计成交金额达157.8亿元，同比增长37.5%。其中上海龙湖销售金额同比大幅增长至43.5亿元，滟澜山、郦城、好望山等项目全线清盘。
这样看来，上海龙湖今年剑指的百亿大门基本是前两年业绩的累计之和。但张泽林的上海滩版图却不会止步于此，三年后的龙湖要做到150亿，到2020年则是200亿。
当然，要做到上述如此高度，只是一个简单的“网红”角色肯定不行，上海龙湖未来的战略选择就是要做一个全产品线的运动员。“如果不这样选的话，上海公司不会再做大，只做住宅很困难。”
张泽林认为，一个合格的“全能运动员”需要“四大”与“三小”的全程护驾。即在Shopping Mall、写字楼、类住宅及商业街基础上，增加持有性的办公、持有性的酒店式公寓和持有性的办公室住宅。
“除了这个规模以外，其实还有收租物业的规模，这个对房地产来讲是一个稳压器，是一个避难器，一旦经济周期来了，收租物业会提供稳定的现金流，我们希望2020年上海的收租规模能够达到10亿。”
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