李宇嘉:万科股权争夺应顾及中小股东利益

house.fjsen.com        2016-06-20 09:56:10       来源:每日经济新闻 责任编辑:郑皓        我来说两句

原标题:李宇嘉:万科股权争夺应顾及中小股东利益

◎李宇嘉

从“万宝之争”到“万华之争”,万科股权重构和股权之争旷日持久且愈演愈烈。尽管万科以董事会名义,对外释放信息,定增购买资产引入深圳市地铁集团有限公司(以下简称深铁)的方案已获通过。但方案还要经受随后的董事会、股东大会两次审议的检验。

以资产换股份,而非深铁与万科重组,意味着必然摊薄股东权益。此代价是否能买到万科未来,即深铁物业持续注入,以及“地铁+物业”红利抬升万科盈利和PE,还有待证明。另外,考虑到华润明确反对的态度,其完全有可能在合理的商业规则下,以其央企优势、合纵连横,“拉拢”此前万科的第一大股东宝能,并以40%的股权力量,借助董事会和股东大会来否决方案。

作为铁杆支持万科近20年,以“护法长老”驱赶门口“野蛮人”,助力王石和郁亮为代表的精英管理层大展身手的华润,缘何旗帜鲜明地反对股权重构?华润给出了6大理由,但笔者认为,华润着重强调的对价资产的质量被高估、股份被摊薄等,这或是其拉拢其他股东的幌子,除权益被摊薄,不利于央企资产保值增值的压力外,根本原因在于万科股权重构与华润新战略相抵。

当前,受产能过剩、电商冲击以及金融风险时有爆发等因素影响,华润在建材、零售、金融、医药等传统主业上的靓丽业绩或难持续,零售、食品和医药等亏损板块已开始“做减法”。同时,新一轮央企重组风雨欲来,高层要求央企发挥“稳增长”的关键作用。作为2015年华润业绩最大功臣(贡献集团26.5%的利润)的地产板块空前受宠,这也是为何集团要将旗下的华润置地打造为“千亿房企”的原因所在。

2016年,深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩,再拔头筹。集团已将深圳旧改作为华润置地冲刺“千亿房企”的主攻方向,并相继将归属于集团的深圳4大旧改项目注入上市公司。但是,逐鹿深圳旧改的龙头房企云集,加上房价地价飙涨,拆迁等旧改成本高涨,旧改风险加大。深圳已无新地可供,万科牵手深铁,无疑是旧改领域的最强组合,一方面,“地铁+物业”将是华润置地的竞争对手;另一方面,华润股权被稀释,希望以大股东优势整合万科和做大地产的战略渺茫。

对万科来说,顶着“不念旧情”的骂名,抛开“老大哥”而引入深铁,根本原因是,楼市和城市化进入“下半场”,即楼市存量时代遇上都市圈时代。不像过去,“跑马圈地”很容易赚钱,存量时代考验的是开发商打造产品的智慧。因此,2000年万科击退君安“敲门”,引进华润并助推万科成为全球最大开发商时的第一股东标准,如资金实力、政商关系、不干预管理层,已不适用于楼市新时代。

在大本营深圳,每年1~2宗新增用地已经成了“资本游戏”,民企万科要“玩”,可谓代价不菲;随房价水涨船高的旧改成本,任何一个逐鹿旧改市场的开发商都不能保证,支付完高昂的成本后,未来3~4年后入市的房子一定赚钱。引入深铁这个大股东后,深度介入“地铁+物业”,不仅万科可获得可观的土地储备,且借助地铁再造存量空间、提升周边物业价值的契机,助推万科转型和万亿市值梦。

深铁为何钟情万科?要知道,深圳史无前例的地铁疾行时代已经开启,目标是运营里程从目前的158公里增加到2020年的435公里、2030年的1000公里。全球地铁大多亏损,香港地铁之所以成为全球唯一赚钱的,就在于“轨道+物业”的模式。目前,香港地铁能够一年盈利百亿元,占收入85%的物业开发和经营是核心。

目前,政府已确立“轨道+物业”来支撑深铁未来发展,而物业价值又有很好的挖掘潜力。深圳房价已上数个台阶,未来地铁开发成本越来越高、周期越来越长。轨道尽管能让沿线物业升值,但站点上盖物业能否覆盖水涨船高的成本,基于专业欠缺,深铁并无十足把握。但是,基于万科20年“三好住宅”、“工厂化住宅”的专业能力和成本控制,长期坚持“高盈利、快周转”模式,在盈利和现金流的获取上,业内无出其右者,这是深铁想要的。

因此,万科与深铁合作,可谓时代的选择。在为这次股权重构“暖场”的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上,深铁董事长表态要全力推进“地铁+万科”合作,王石以深铁“轨道+物业”与万科转型高度契合来回应,向外界传达联手决心。而且,增发价格相较每股净资产折让24%,显示万科引入深铁的诚意;同时,以“秒杀”新地王的优质资产注入万科,也显示深铁的诚意。

本质上,万科股权争夺战在于,追逐个体利益还是全体股东利益,看中短期利益还是分享长期红利。随着政府、国企和央企加入斡旋,让外界对过程和结局难以预测。但有一条是可以确立的,即在提振疲弱的投资、挖掘新增长动力上,都市圈必将为各级政府所重视,参与各方都难以舍弃这个领域。同时,被称为“分红牛”的万科股票是为数不多的选择,对中小股东是如此,对华润也是如此,对靠高收益分红险筹资的宝能更是如此。希望此次股权重构顺利落地、股权争夺有惊无险,预计将成MBA经典案例。

(作者系深圳市房地产研究中心研究员)

 

 
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