融信中国重金布局杭州 剑指杭城房企一梯队

house.fjsen.com        2016-05-27 09:43:36       来源:人民网-房产频道 责任编辑:郑皓        我来说两句

人民网北京5月26日电(卢志坤) 就在融信中国(03301.HK)于上周五在杭州竞得一宗地块之后,它面向杭州本地媒体的产品发布也随即而来。融信中国当天一举向外界展示了公司在杭州的全部9个项目,其中就包括公司当天下午刚刚斩获的地块。

位于杭州拱墅区的R21-04住宅地块仅在8轮的竞拍中即以接近90%的溢价率由融信中国夺得,成交价格23.6亿元,楼面单价即达到3.14万元/平方米,土地楼面价成为区域内的新高。而在这一竞拍速度以及公司向外界展示新产品的速度背后,也让外界得以窥见该公司意欲扩大杭州市场份额的决心。

在拿下拱墅区地块后,融信中国年内在杭州的新增土地储备达到45万平方米,耗资金额约为63.6亿元。这是今年来融信中国在单一城市最大的土地储备支出。

随着公司在今年早些时候将总部由福州搬至上海,围绕上海的核心区域成为了融信中国最看重的地区。在今年的业绩发布会上,融信中国董事会主席欧宗洪在回答外界提问时说,公司拿地的范围会控制在上海周边,这主要是出于管理上的安排。

融信中国董事副总裁、华东区域总经理林峻岭此前在接受杭州当地媒体采访时表示,针对杭州市场,公司选择稳扎稳打,保障现金流和回笼资金,先把脚跟站稳再进一步拓展。他说,公司在杭州的销售金额已经从去年的十多名变成一季度的前五名,公司争取进入杭州楼市的第一梯队。

在融信中国已经布局的5个城市中,杭州在去年贡献的销售金额仅次于当时的总部福州。根据2015年财务报告披露的数据显示,融信中国去年在杭州的签约销售金额为34.41亿元,占比28.9%,仅次于福州的39.5%。而它在杭州的平均售价也达到公司最高的3.16万元/平方米。

但要等到杭州的这些项目为公司贡献收入,融信中国还将需要等待不少时日。由于去年在杭州没有项目竣工交付,杭州在去年的营收占比中微乎其微。过去一年,公司营收几乎全部来源于福建境内,福州、厦门、漳州贡献了98.81%的营收比例。

人民网记者统计的数据显示,融信中国今年在土地拍卖市场中已经斩获6宗地块,分别位于杭州、上海以及福建平潭。此外,它也通过股权收购的方式,获得了福州两个房地产项目的权益。按照规划建筑面积计算,融信中国今年新增的土地储备面积达到118.67万平方米(融信中国占有的权益面积),接近公司去年末时全部土地储备面积的四分之一。今年的土地支出总额则为83.57亿元。

根据年报披露的数据显示,截至去年末,该公司占有权益的可销售房地产项目面积约为278.5万平方米,分布在30个项目。融信中国管理层在今年的业绩报告上透露,公司今年全年的销售目标是160亿元,较去年增长三分之一。

按照公司管理层的计划,今年公司的新开工面积将会安排在190万平方米,到年底的货值则达到280亿元,以60%的项目去化率计算,将能够达成全年的目标。

在公司新近土地支出不断扩大之际,投资者担忧公司能否达成年初的承诺,即将企业的杠杆率降到管理层给出的目标之下。尽管今年年初在香港交易所挂牌上市引进了外界投资,但公司的债务权益比例与行业平均水平相比仍然偏高。

融信中国在回复人民网记者的书面声明中表示,按公司轻资产的战略规划,新增地块基本采取股权合作方式进行,付款节奏按相关合同进行,公司一直保持较好的流动性。但公司没有给出具体的合作细节。

融信中国在回复中称,公司管理层坚持有质量增长的发展观进行公司各项业务的开展,高度关注盈利能力、负债水平与发展速度的平衡关系。随着公司上市资本实力的增加、项目盈收结转、以及公司轻资产战略的落地,公司负债水平得到很好的改善,公司有信心给市场以超预期满意答卷。

融信中国在去年对公司资本结构进行了大幅调整,这降低了公司的杠杆水平。随着公司的权益总额和现金结余大幅增加,融信中国已将公司的债务权益比从2014年末的1541%大幅降低至去年末时247%的水平。如果将今年上市后募集到的15亿元算入其中,这一衡量企业杠杆水平的比值将继续降低至192%。

该公司董事副总裁、首席财务官曾飞燕在3月底的业绩发布会上对投资者表示,希望到今年底时将公司债务权益比削减至150%的水平,并在未来的时间内使其回到相对稳健的水平。

虽然这些债务权益比值很难向外界清晰地展现公司的实际偿付能力,但作为一个常用的衡量指标,它通常会影响企业在资本市场的议价能力。在高杠杆下,投资者会索要更高的回报,这就要求公司付出更高的风险溢价。

这在融信中国相继发行的多笔债券上能够得到体现。据人民网记者统计,自去年至今,融信中国总计发行了6只信用债,融资规模达到70.5亿元,除了去年12月下旬发行的一只规模12亿元的债券外,其余均在今年发行,融资期限3至5年不等,票面利率则为6.2%-7.89%。

人民网记者根据A股上市房地产企业发行的208笔债券利率统计的数据显示,其发行的票面利率中位数为5.47%,票面利率最高的达到9.9%,最低的仅为2.95%。票面利率高于融信中国7.89%的债券为17只。

为增厚公司的实力,去年来融信中国的实际控制人为公司注入了9.9亿元的资本金,以及出售3个项目的部分股权获得外部的16.48亿元资金注入,公司的净资产得以从2014年末的约10.29亿元大幅攀升至50.73亿元。

但此前融资渠道受限的局面使融信中国对高息的信托融资较为依赖,这导致公司去年的融资成本依然居高不下。根据2015年财务报告的数据,融信中国去年的综合融资成本约为10.5%,仅较2014年小幅下降,公司去年的银行借款成本高达6.89%,信托等其他借款的成本达11.28%。在去年的募股说明书上,公司披露信托贷款的规模占比约在8成上下。

融信中国也在去年加大了偿还债务的力度,公司仅在去年就偿还了152亿元的债务,是2014年偿还金额的近3倍,公司的利息支出也自2014年的15亿元上升至20亿元。

这种局面可能在今年得以改善。随着项目结转的增加,该公司在去年首次取得36亿元的正现金流。而在监管部门于去年放松对房地产企业在境内债券市场融资的限制之后,融信中国通过发行成本相对较低的信用债替换了此前的短期借款和高息的信托借款。预计公司首次公开发行募集的资金也将对部分项目的开发成本予以覆盖。

融信中国2015年的财务数据显示,公司今年需要偿还的有息债务规模约为94亿元,截至去年末现金结余为27亿元。

 

 
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