中国房企“出海”再次面临抉择

house.fjsen.com        2016-05-26 09:51:58       来源:观点地产网 责任编辑:郑皓        我来说两句

中国房企“出海”再次面临抉择。

一方面,美国经济复苏基本面确立,美元开始走强,并且美元已经加入加息通道,购买美元定价的资产成本国内高净值人群的首选,这促使中国房企积极“出海”谋求更多的商业利益;另外一方面,由于国内资本外流,外汇储备由最高点的4万亿美元左右降低至目前的3.2万亿美元左右,政府相关部门也开始限制房企对外投资,据业内消息,复星与绿地对外投资已被限制,预计万达等投资金额较大的企业也会受到限制。

那么,在市场机会与政策限制的之间,品牌房企“出海”是否就此而至?“出海”VS政策“限投”的博弈谁将获得最终的胜利?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在经历2013年中国品牌房企的“出海”年之后, 2014-2015年品牌房企“出海”投资的趋势同样也显得更加火爆,预计2016-2017年未来两年品牌房企出海将有更大的动作,或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。品牌房企“出海”不会就此而至,中国品牌房企仍将继续加速“出海”的主要原因如下:

第一,从全球经济基本面来看,美国经济复苏强势,美元走向强势,美元加息预期强烈,并且极有可能在今年年底加息。从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。此时,对于中国房企来讲,仍然会想方设法积极“出海”谋求更多的商业利益。

第二、部分大型房企的全国化布局基本完成,从战略布局角度需要国际化,业务上逐步实现海外与国内的“二八原则”。

当前无论是开发商直接投资开发,还是进行股权收购、合作开发等,还是近期品牌房企频频登陆香港上市,其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场,使其在国内规模化之后,迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。而品牌全球化、国际化其实是为了“将鸡蛋放进两个篮子里”分散国内投资市场的风险,从而在业务上逐步实现海外与国内的“二八原则”。

同时,从国内来讲,中国房地产市场已进入“白银时代”,未来房地产行业利率润空间将进一步压缩,对于已经完成全国化的房企来讲谋求战略转型势在必然。从2013年以来房企转型的表现来看,无论是迫于中长期国内房地产行业发展空间局限性,还是企业的区域多元化战略转型发展的需要,房企加速在海外房地产市场的布局,试图通过海外市场实现业绩平稳增长,规避国内业务发展的风险。

第三、布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益,尝到布局海外投资的甜头,获得初步成功,因此继续加大海外市场布局的力度。比如碧桂园布局马来西亚之后,2013年一举成为马来西亚最大的开发商,随后富力、新华联积极布局马来西亚。如今,碧桂园森林城市再度入市,成为中国旅游度假或投资的最青睐的海外项目之一。

第四、市场潜在需求庞大,仍然有比较大的市场操作空间。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从中国房企投资海外项目来看,多为旅游地产项目,而锁定的客户多为国内客户,企业也可借此整合产业链,吸引国内客户投资;涉及的一部分商办、住宅项目投资,也多选址在华人集聚的地方,如唐人街等。

比如,从海外置业群体的购房目的来看,大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地,细观在中国推广销售的海外地产项目,其“卖点”也大致可以分为3类:移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产,也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。此外,涉及的一部分商办、住宅项目投资,也多选址在华人集聚的地方,如唐人街等,房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域,“做熟人(熟企业)的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

但是,对于中国的房企或投资商而言,另外一个事实也不得不面对。那就是,由于国内资本外流,外汇储备由最高点的4万亿美元左右降低至目前的3.2万亿美元左右,政府相关部门也开始限制房企对外投资,比如,复星与绿地对外投资已被限制。

那么, “出海”VS政策“限投”的博弈谁将获得最终的胜利?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,就目前而言,由于美国已经进入加息通道,随着今年6月份之后的加息周期到来,国内资本外流已成为既定事实。中国的房企也会借机布局美元定价的资产或美国的房地产项目,由于商业利益的驱动,国内的资金仍然投向有利可图的海外优质市场。

此时,如果房企对外投资是处于正常、合理、合法的投资布局,那么,对于房企来讲,即使现在政策面暂停投资,那么未来市场机会也仍然在房企面前,房企仍然会积极谋求机会进行海外投资,谋求自己在海外的正常商业利益。但是,对于房企来讲,如果投资海外房产项目的背后是处于转移国内资产的目的,甚至转移非法所得的国内资产,那么,对于政策面来讲,就有可能会针对这类投资项目而收紧口径,也有可能借机“整顿”房企对外投资,防止这些非法资本外流。

由此来看,房企“出海”VS政策“限投”的博弈最终并不会影响房企正常、合理、合法的投资布局,因此,对于房企“出海”的布局策略来讲,并不会产生太大的影响,但是,极个别项目或企业可能会受到影响。

 

 
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