观点地产网 在土拍市场中，流拍在人们的固有印象中通常与地块“差等生”挂钩，5月23日，苏州的两宗住宅地块却在开发商们的争抢中“意外”地流拍了。
市场观点多认为，这两宗地的流拍原因是基于苏州刚出炉的土拍限价措施。
据观点地产新媒体了解，5月18日晚，苏州市国土资源局官网宣布，经市政府批准，对拟定于5月23日开始拍卖的两宗住宅地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。
这是苏州政府为平息如今过热的土地市场所作出的措施，而与其他各大城市相比，苏州所为可谓是“直接了当”将地王扼杀在摇篮里。
苏州土拍二三事
5月23日，苏州主城拍卖4宗土地。早晨，土拍市场还是一片风平浪静，该日首宗拍卖的姑苏区批发零售用地（苏地2016-WG-23号地块）仅获深圳新威辉达投资有限公司（金地商置）一家报价，地块以51431万元底价成交，楼面价为11250元/平方米。
下午拍卖的高新区文体娱乐用地（2016-WG-40号地块）也以底价成交，苏州乐园发展有限公司以5952万元、楼面价3750元/平方米竞得该地块。
而同一日，其余两宗住宅用地的拍卖则完全是另一番景象。
苏州2016-WG-39号地块，吸引了新城、招商、旭辉、弘阳、天地源、华宇、南山、蓝光、正荣、阳光城等房企参与竞拍，但由于竞价过于激烈，该地块最终以流拍告终。
据观点地产新媒体查询，苏州2016-WG-39号地块位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南，用途为城镇住宅用地，土地面积44700.5平方米，起拍楼面价6656元/平方米，该地块设定的最高报价为100106万元。
结果，经过113轮竞拍，该地块最高总价报价已达到100606万元，超过最高限价的苏州2016-WG-39号地块“妥妥”地流拍了。
另一宗2016-WG-41号地块最终也因为超过限价遭遇流拍。根据现场消息，新城、招商、旭辉、阳光城、融创、华宇、苏高新、金辉、金茂、龙湖等近15家房企都有意争夺2016-WG-41号地块。
因此，地块历时3分钟就达到119轮报价，经过120轮争夺后，2016-WG-41号地块报价已高达292162万元，并以流拍告终。
据观点地产新媒体查询，该地块位于高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西，用途城镇住宅用地，土地面积138470平方米平方米，起拍楼面价6714.3元/平方米，设定的最高报价为271162万元。
两宗限价地块双双流拍，而这仅只是苏州土地限价令的牛刀小试而已。根据苏州市国土资源局发布的公告，5月24日拍卖的11宗土地中，还有8宗地为限价地块，这8宗地分别位于相城区、相城开发区、吴中区及吴中开发区，限制的报价最低在10814万元，最高为606075万元。
而就这10宗限价地块的底价来看，按照政府给出的最高限价，最高的一宗地块溢价率为231%，最低一宗地块溢价率为89%。业内人士认为，这些地块的最高限价基本上等同于“地王价”。
如此对比，苏州政府土地限价令的意图便已很明了——抑制土地过热，杜绝新地王。
土地热下的抑制措施
据观点地产新媒体了解，今年以来，苏州土地迅速升温。此前4月7、8两日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会，超过40家房企参与，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%。
值得一提的是，进入4月份，不止是苏州，南京、合肥、郑州、宁波等二线城市的土地市场也异常火爆。
有数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、衢州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京登上全国土地出让金的前两名，出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元。
业内人士普遍认为，曾经是价值洼地的二线城市已经成为创造地王的主力军，而融创掌门人孙宏斌在近日更是直呼，“南京、苏州、杭州的地价是不对的”；“苏州南京地价有泡沫，可能步杭州楼市后尘”。
他还警告说，那些拿高价地的开发商在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。
仲量联行中国区研究总监周志锋也表示，未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知，目前高位拿地的房企未来也不排除有被套可能。他还提到，大热的二线城市中，苏州风险相对较大。
据相关数据显示，与去年同期的市场相比，苏州的出让金总额增长44139%。
而在土地市场发高烧的情况下，苏州政府赶紧进行了调控政策。除了推出土地限价令，其还突然暂停了五宗地块的出让。
据观点地产新媒体查询，5月17日，苏州市国土资源局挂出《苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让使用公告》称，该局于4月20日挂牌的5宗地块，由于规划优化原因，经市政府批准，暂缓出让。五宗地块有三宗分布于姑苏区，一宗位于相城区，一宗位于高新区，它们本计划在5月23日、24日进行出让。
彼时，有报道引接近苏州政府的消息人士称，苏州当前的首要任务是不能再出“地王”。不管之前疯狂的地价是否会成为了又一轮限购政策的导火索，但是此次苏州先后撤地并限制最高出让价的举措明显释放了政府为防止市场继续疯狂，有意让房企先放下拿地念头的信号。
苏州世联行房地产顾问有限公司客户总监许跃先在接受观点地产新媒体采访时提到，苏州政府的这一措施逻辑是对的，平息现在的土地市场。“因为土地市场过热势必造成房地产市场的过热，苏州政府从前端控制面粉价格，以保持一定土地及房地产市场的健康发展，当然，还要以观后效。”
而另有业内人士则认为苏州这两个措施并未能从根本上缓解市场矛盾。欧阳捷就认为，“限价令”此类政策有悖于市场经济规律，难以达到冷却市场的目标。
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