观点地产网 无论混迹哪个圈子，第一个吃螃蟹的人总是集万千“宠爱”于一身，难以避开各类“非议”的回音。
5月18日，“势如破竹”般摘获周浦地王后，保利轻而易举登上了地产热搜榜的头条。
一时间，关于55亿地王的账单算法层出不穷，“折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%”“在扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右”。
“我的天啊，周浦明年要卖8万/平……”这是诸多围观了抢地大战的看客们发出最多的“惊呼声”，与之相对应的则是地王邻居们的“欢笑声”，这其中包括世茂、中骏及阳光城等。
在保利这一笔地王账单中，除去5万+的单价外，最吸引眼球的无疑是“自持70年不能出售的15%面积”。
作为上海乃至全国首个购租并举试验地块，保利将如何规划这15%面积则是市场的最大问号。对此，观点地产新媒体问询过上海保利相关人士，但截至发稿日尚未有明确回应。
虽然等待结果的出炉有待时日，但无论是“长租公寓”的大胆猜测，还是“代理经租”的另类实践，剑指的背后都是保利将在上海开始一场“租房”试验。
周浦地王“账单”
在苏州突然暂停五宗出让，限购重启风声甚嚣的催化下，上海周浦的抢地战注定热闹非凡。
不到4分钟时间，地价已从13.77亿瞬间飙升至35亿，这其中当然离不开闽系房企金辉、阳光城、大名城、厦门建发、融信的助攻。
虽然上周豪掷88亿南京称王的世茂也参与其中，但争夺战的最后一回合却在保利与中电建金茂联合体间一决高下。
最终的结果是，保利以1000万的微弱优势将地王收入囊中，总价达54.5亿元，折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%。
消息新鲜出炉不久，隔壁邻居中骏·柏景湾顺势给自己来了场“地王营销”术。不大的海报上繁体加粗的“欢迎”两字甚是显眼，“周浦再添新邻居，中骏·柏景湾距离地块400米”。
中骏出手如此速度的支撑，是其接近保利地王拿地价的卖价。据观点地产新媒体查阅相关资料，近30日内，中骏·柏景湾共成交31套，最高价是48347元/平方米，最低价31737元/平方米。
距保利地王约25公里远的景瑞·法兰云廷打出的广告词则是“明年为地王埋单？为何不在今年让迪士尼帮你埋单”，理由则是，更靠近迪士尼的法兰云廷，纯别墅价约为今天地价的50%。
从同行们的反应可看出，尽管上海现在已是一地难求的局面，但保利拿下的周浦地王确实还是有那么点贵，特别是在扣除5%保障房与15%自持面积后。
若按照上述号称“上海史上最严地块出让条件”计算，周浦地王的实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右。
这也就有了来自抢地战微观看客们铺天盖地的惊呼声，“我的天啊，周浦明年要卖8万/平……”
上海中原地产市场分析师卢文曦则对观点地产新媒体指出，将20%的面积成本全部分摊到剩余80%地块中的算法还是太过于绝对与片面，“我们预估的价格大概就是6万/平左右”。
尽管不赞成这种算法，但卢文曦同样认为“15%自持面积”对保利来说是个棘手的难题，“这就意味着开发商会有部分沉淀资金不能迅速周转回笼”。
照卢文曦分析，如果开发商选择出租的话，租金回报率也难以覆盖资金利率，因为目前上海的租金回报率仅约为2-3%。
保利“租房”试验
卢文曦的解释打开了关于周浦地王的另一话匣子，即作为上海乃至全国首个购租并举试验地块，保利该如何规划这15%的自持面积。
对此，观点地产新媒体询问了上海保利相关人士，但截至发稿日尚未有明确回应。
虽然等待结果的出炉有待时日，但无论是“长租公寓”的大胆猜测，还是“代理经租”的另类实践，剑指的背后都是保利将在上海开始一场“租房”试验。
在地块正式出让前，地产圈中已经流传着各种关于“15%自持面积”的大胆猜测。考虑到“迪士尼效应”的强大辐射力，有一种观点认为，保利将这部分地块开发成类似“酒店式公寓”或“长租公寓”以服务对应人群也不失为明智之举。
但这一猜想在今日上海市浦东新区规土局现场答疑中已被否决：“自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。”
同策咨询研究部总监张宏伟在接受观点地产新媒体采访时也否定了“迪士尼效应”可能对此带来的利好：“迪士尼在川沙，这里是周浦，隔得还是有点远的。”
在张宏伟看来，与高大上的“酒店式公寓”相比，把保利这“15%自持面积”看作是对上海“代理经租”政策的实践或更为合理。
在随后的采访中，这一观点也得到了上海合富、中原等多位业内人士的认同。
据观点地产新媒体了解，所谓的“代理经租”是指引进专业的、高资质的人才公寓租赁公司等团队，收集居民手中的闲置房屋，统一装修配置，成为公租房性质的人才公寓。
去年2月上海发布的试行意见中指出，专业公租房运营机构代理经租的社会闲置住房，应当用作公租房；其他社会代理经租机构筹措的房源，也可以用作公租房。
同时，上海将鼓励各区、各单位通过不同的方式解决引进人才的住房安置，例如单位可以通过自建单位租赁房，整体租赁公租房，向职工发放住房补贴等方式，解决职工居住困难。
直到今年5月，上海市明确指出，原则上已不再大规模建设市筹公租房，转而通过区内收购、改建、代理经租等方式筹措房源。
“在当前政府支持房企向租售并举转变当下，保利可以利用15%自持面积做类似人才公寓的公租房，主要针对地块周边工业园区人群。”张宏伟解释称。
相关资料显示，保利地王周边两个规模较大的园区，分别为周浦智慧产业园及周浦都市工业园。
另一业内人士严跃进则补充道，作为全国第一块购租并举试验地块，拿地的房企可在此类地块运营基础上积极进行租赁用房的试点。
“自带的标杆意义使得房企可能不会有太多的顾虑，而且后续租赁市场方面也可以争取到较多的政策优惠。”
值得一提的是，尽管保利开了一个先河，但按照上海的土地出让新规，“15%自持面积”或将成为定律。比如6月1日将出让的宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，同样要求了15%的住宅面积持有70年不能出售。
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