建业抢食代建蛋糕 胡葆森求解省域化发展下的规模难题

house.fjsen.com        2016-03-04 10:51:49       来源:观点地产网 责任编辑:肖月青        我来说两句

3月1日,建业地产公告宣布,受许昌恒鑫源置业有限公司委托开发河南许昌的碧水云天住宅项目,为期48个月,计划建筑面积约13万平方米。

根据委托管理合同,建业地产将负责该位于许昌文峰北路东侧的地块上的碧水云天项目的开发、经营和管理,并收取品牌费及绩效提成作为回报。

“碧湖云天项目作为集团轻资产战略的项目,进一步为集团发展贡献新的增长动力。”建业地产在公告里表示。而之所以用“进一步”这个词,是因为此次受委托的碧水云天已是3个月来建业地产代建的第5个项目。

“代建投入比较少,主要资源都是对方出,也可以减少我们的压力,是我们未来很重要的一个发展方向。”对于为何如此快速地转型且拓展代建业务,建业地产执行副总裁兼首席财务官胡冰向观点地产新媒体解释称。

抢食未来代建蛋糕

“房地产业这几年进入了平稳发展期,竞争非常激烈,单单依靠住宅模式,毛利会越来越少。”因此,在行业转型的热潮下,一直希望突破200亿规模瓶颈的建业地产也开始了业务的多元化拓展。

2015年,在商业地产和文旅项目的新业务之外,建业地产正式提出了新蓝海战略,宣布向轻资产营运模式转型,而投入成本低、资金压力小的代建模式则成了建业地产轻资产的主要方向。

此后,2015年11月25日,建业地产位于河南省漯河市湘江路的第一个代建项目应声而来。“湘江路项目是集团轻资产战略的首个落地项目,将为集团发展贡献新的增长动力。”

初步试水代建近一个月后,建业地产分别于12月22日和12月23日公告再度宣布,受委托代建河南驻马店天顺路建筑面积约10.8万平方米,以及南阳市邓州县建筑面积约44万平方米的两个项目。

2016年2月25日,位于河南商丘市建筑面积35万平方米的绿地九里项目亦被列入建业地产的代建名单中,加上3月1日刚刚获得的碧水云天项目,转型轻资产模式仅3个月,建业地产已获委托代建5个项目,总体量至少在102万平方米以上。

建业地产则以代建入股项目,或者另外收取该等代建项目的管理费、品牌使用费及超额利润分享费或绩效提成来获取利润。至于利润有多少,“我们在河南这么多年,品牌是有一定溢价的,而且品牌费毛利多,整个利润空间很大。”

对于为何选择代建这一轻资产模式,合富辉煌河南公司常务副总经理庄云娟对观点地产新媒体指出,正常的房地产项目开发投入资金至少要几十个亿,另外还需要足够多的人员和配备,并且利润逐年下滑。相比而言,代建在扩大品牌识别度之外,不仅无需拿高价地,投入成本低,人员需要少,销售压力也没那么大,且利润更高。

近年因发展代建业务而实现业绩一路猛进的滨江集团或许就是眼前最好的案例。

资料显示,自2011年开始发展代建业务以来,2015年初滨江代建总规模已达到160多亿,累计签约代建管理费9亿元(不包括合作项目收取管理费)。而2014年滨江157亿的销售额中,有32.4亿为代建业务贡献,在滨江2015年超200亿的销售额中,代建贡献比例已达20%,绝对值则超40亿。

因此,对于处在巨大库存压力下的建业地产来说,选择代建这一轻资产模式,在降低成本的同时还能获得高利润,更重要的是,资金压力小。

省域化发展的规模难题

早在2013年,建业地产董事会主席胡葆森就有了2014年冲刺200亿,公司30周年发展到600-800亿的规模的规划。

“我的要求是每年的增长幅度必须保证20%以上,但不鼓励超过30%,这种速度成长才是健康的。”彼时的胡葆森表示。

为冲刺200亿目标,建业地产开始了“包围河南十八地市”的规模扩张之路。只是在2013完成126亿业绩目标后,2014年和2015年建业地产的合同销售额都未能突破200亿的规模,2015年157.44亿的销售额仅比前一年多了2亿,离设定的175亿目标也还有18亿的差距。

业绩“陷落”导致的规模瓶颈因而成了近两年缠绕着建业地产的一道难题,其一直坚持在河南的省域化战略也备受质疑,因此,在陆续公布商业地产和文旅新业务策略后,曾有业内人士猜测,代建业务或是建业地产又一扩大规模的战略。

对此,在如今的楼市寒冬下,面对愈见高企的三四线库存,有业内人士向观点地产新媒体指出,“建业地产更应该要考虑的不是扩大规模,而是如何降低损失继续生存下去。”

“河南只有郑州市场算是健康的,其他的都属于三四线城市,基本都是供大于求的情况,所以,建业地产压力是很大的。”

观点地产新媒体了解到,在建业去年的157亿元成绩单中,总合同销售建筑面积为273.14万平方米,同比增加25.2%;但全年销售均价为5764元/平方米,同比减少19.2%。而售价的下跌直接导致毛利、毛利率、净利润等多个数据下滑。

在2015中期业绩发布会上,胡冰曾坦言,目前最重要的就是去库存回流资金,为此甚至不惜降价以及损失利润。因而,在拿地之后,建业地产往往是申办手续和申请开工同时进行,并以最快的速度预售和开盘,实现资金的快速回笼。

“下半年建业约有227亿可售货源,去化率只要达到51%就能达成全年目标。”胡冰称。但从最终的销售总额看来,建业未能消化半数以上的库存货量。

因此,在业内看来,建业地产选择在此时将资金成本低而利润高的代建作为未来重要发展方向也是面对市场变化作出的策略调整。

“建业地产在代建业务方面有一个金字塔计划,2016年签约的代建项目要在20个以上。”胡冰透露。

庄云娟指出,目前河南最大的代建企业除了绿城就是建业地产,但建业地产毕竟是本土大企业,认可度相对要高不少,在河南做代建的机会是有很多的,“河南人认建业。”

不过上述人士也指出,即便代建可以破解建业地产未来发展的规模难题,但现在仍不是在河南省域内发展建业地产扩大规模的适宜时机。“只要能精简项目,去掉开发难的项目,并且把资金成本降下来,就能继续在大环境中生存下去。”

 

 
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