前两月完成全年销售目标14% 万科还会涨价吗?

house.fjsen.com        2016-03-04 10:17:48       来源:地产中国网 责任编辑:肖月青        我来说两句

北京万科是猴年首家传出整体统一上调楼盘售价消息的房企。不过,此消息传出后不久便被辟谣。去年销售额达2614.7亿元的万科,相对其他房企,确实存在提高售价、修复利润的可能。

春节之后,契税、营业税政策的调整,对整个市场和房价的拉动效果立竿见影。北京、上海等一线城市的购房盛况甚至可以用“抢”来形容,南京、杭州等二线城市也不容小觑。那么,在楼市如此火爆的情况下,万科会上调销售价格吗?

毛利率在中等偏上位置

根据万科发布的2014年业绩报告,其营业收入约1463.88亿元,同比增长8.1%;归属于上市公司股东的净利润约157.46亿元,同比增长4.15%。其中,98.6%来自房地产业务,房地产业务的结算毛利率为20.76%。

根据2015年业绩快报显示,截至12月31日,万科累计实现销售面积2067.1万平方米,同比增长14.43%;销售金额2614.7亿元,同比增长21.54%。其中,2015年12月份单月,万科实现销售面积247.0万平方米,销售金额332.4亿元,同比分别增长19.44%、32.8%。

2016年1月4日,万科上海公司总经理孙嘉在上海万科翡翠系品牌发布会上透露,2015年上海万科销售283亿元,其中万科翡翠系总销售额达108亿元。翡翠系是上海万科2012年制定的高端住宅产品战略,贡献了较大的销售额和销售利润。

2015年上半年,万科房地产业务毛利率为21.04%,从数据上看,较2014年同期减少0.84个百分点。优淘城总裁薛建雄认为,基于这个行业的毛利总体是呈现下降趋势的,因此万科的毛利率在行业内还是能排中等偏上的位置。

中原地产研究总监宋会雍也认为,万科2014年和2015年上半年的毛利是不错的,“有些房企的项目算下来,毛利都不到10%的,万科的毛利不错主要是因为拿地控制比较好,又赶上市场行情不错,所以价格上去了,毛利也跟着上去了。”

市场行情决定价格?

据《北京商报》报道,万科总裁郁亮在出席活动时表示,2016年万科的理想目标是销售额3000亿元,利润300亿元。

日前,万科也公布了其在2016年1月的销售业绩,该公司1月实现销售面积186.4万平方米,较上年同期196万平方米同比下降4.9%,销售金额达到255.9亿元,较上年同期的232.1亿元同比增长10.3%。

根据亿翰智库统计的数据显示,2016年1~2月,万科地产销售金额达405亿元,销售面积达295万平方米。由此来计,万科在2016年3000亿元的销售目标已完成近14%。

在回应大家都很关心的“是否会上调售价”这个问题时,万科表示,价格是由市场决定的,“我们公司始终坚持积极销售的策略,积极加强库存去化。在此原则下,各地公司会根据当地市场的具体情况制定相应的销售策略,具体采用什么方式促进销售由一线公司决定。”

专家表示,出于盈利目的,各个公司的基本工作很可能就是保障毛利,而当一个新项目因为成本高使得该公司的利润变薄了、盈利掉下来之后,不可避免地会迫使该公司在涨价方面投入更多的关注度。

据了解,在公布1月销售业绩的同时,万科也在公告中披露了新增项目情况,其中有两个受关注度较高的项目分别位于上海和北京。

一个为上海徐泾地铁上盖项目,该项目位于上海青浦区,地铁净用地面积约26万平方米,容积率1.8,计容积率建筑面积约45.4万平方米,万科拥有该项目50%的权益,须支付地价款约30.25亿元。另一个为北京门头沟S1线05地块项目。该项目位于北京市门头沟沙石坑东路东侧,长安街西延南侧,项目净用地面积约6.6万平方米,容积率3.8,计容积率建筑面积约25.2万平方米。万科拥有50%的权益,须支付地价款23亿元。

综合地价成本可以发现,无论上海还是北京的综合拿地成本相较于这些地区目前的新房价格水平都是比较低的,以青浦徐泾为例,目前当地的住宅销售价格已经达到3万~4万元/平方米,由于紧靠大虹桥商务区核心,又是地铁上盖物业,在未来17号线通车后,这一项目的销售价格还有可能进一步提高。这些相对低成本地块的取得,让万科有望在不提价的情况下依然有望上调毛利。

但薛建雄表示,万科不可能不上调价格,因为房地产市场很好、房价都在涨。这似乎可以理解为“价格由市场决定”。

 
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