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风险
推升一线城市房价背后的金融杠杆
根据统计局最新发布的数据，政策刺激下一、二线城市开始飞涨。其中涨幅最高的是深圳，为52.7%。深圳成为历史上第一个出现指数同比上涨超过50%的城市。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。
在“330新政”为代表的楼市刺激新政下，为何一线城市能够走出与二、三线城市截然相反的行情，而同为一线城市，深圳为何能够一骑绝尘领先北、上、广呢。对此，北青报曾在今年1月25日刊发相关调查文章《杠杆上的深圳楼市》，深圳楼市迅猛发展得益于深圳放开信贷，其在2015年的住房贷款突破6000亿元。以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。
根据链家监测数据，深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应介于10%至15%之间。另外，去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二，他们大都用已有住房进行二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，许多家庭不惜多方借贷投资买房。
在此背景下，越来越多的深圳人加入众筹买房、联合炒房的队伍。众筹买房即几个朋友凑首付，备好两年月供，房价上涨到某个点时抛出，获利分成。联合炒房的极端是“包楼”，即与开发商协商承包整栋楼，自己慢慢卖。
如今，杠杆上的楼市正在向上海蔓延。本身公积金贷款、商业贷款首付的下降已经拉高买房的杠杆。“场外配置”，一个原本用于股市的名词，现在正快速向房地产领域延伸。据上海方面的媒体报道，从去年下半年开始，上海不少中介公司和开发商都与有牌照的金融机构推出金融衍生品，向购房者推出首付短期垫付等金融产品，而上海链家近日的“金融危机”也与这些金融产品有关。
业内人士认为，让短期内没有购房能力的人，可以提前买了，这部分需求被集中且迅速地释放，让楼市成交量急速提升。而去年下半年，正是上海楼市疯狂推高的开始。
财经观察
北京二手房高温运行背后存什么样预期？
北青报记者近日调查发现，在北京的购房者当中，通过“场外配资”加杠杆的购房者也不在少数。这部分杠杆的来源包括商业银行的消费贷、信用贷以及中介提供的首付贷。购房者通过“场外配资”加杠杆，比例动辄超过1比5，甚至高达1比10。
而杠杆的风险已经通过去年的股灾演绎得淋漓尽致，10倍杠杆下，只要房价下跌10%，资产将清零。链家的一名分析师称，由于这些资金成本都不低，一旦信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去，面临的风险很大。
另外，具体到北京二手市场而言，今年来，北京二手房签约已经高达36413套，相比2015年同期的19491套涨幅高达86.7%，但价格的环比涨幅只有1.5%，并不显著。一名楼市分析师指出，二手房的特殊性在于，每一宗买的背后都对应着一个卖，背后是多空的博弈。“高位放量”的行情，一旦价格滞涨，就是风险将至。
今年以来，北京二手房交易市场延续了去年下半年以来的高温运行。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，货币政策的宽松、楼市利好不断，影响了购房者的心理。具体到北京市场，人口净流入，整体库存数量少，土地高端化趋势明显，尤其是各区域频繁出现“地王”，给市场带来的恐慌心理非常强烈。
另外，北京市场进入二手房阶段，从2月成交数据看，二手房签约已经达到了9425套，新建纯商品房住宅只有1009套。二手房的成交量已经是新房的九倍，而二手房的很大部分是改善性需求。
张大伟介绍，从目前北京商品房住宅市场以及最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售出现，这些都造成了房价上涨的预期。
最新消息
上海市住建委：上海将继续抑制投资投机性购房
昨日晚间，上海市政府新闻办就近期上海各房地产交易中心受理大厅人员激增进行了回复：2月19日，财政部等三部委发文《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》对个人购买家庭唯一住房的给予税收优惠。政策出台后，上海市区县房地产交易中心受理大厅客户成倍增加，个别中介借机鼓动不明真相的购房居民提前办理相关手续，同时部分房地产交易中心由于场地狭小，采取了临时限流措施，经媒体报道，在社会上产生了一定反响。
上海市政府新闻办称，住建部门将会同相关管理部门加强对交易秩序监管，保证交易大厅正常交易，对散布不实信息的房地产中介机构将予以严肃处理。
上海市住建委表示，上海将继续按照“三个为主”的原则，抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，确保上海房地产平稳健康发展。商品房交易涉及面广，房产交易部门将高度关注购房居民们的需求，及时发布房地产市场相关信息，进一步提高市场透明度。
本版文/本报记者 朱开云
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