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防止公权力不当干预私法
不动产登记制度确立后，一个人是否拥有某个不动产的物权，并非只有这个不动产登记在他名下时才生效。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
也就是说，法院、仲裁委员会判定某套房产所有权转移，法律文书生效时就有效了。
但“对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题”。程新文说。
“尤其是，实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记，并导致物权秩序紊乱、实际权利状态与登记权利状态不一致的现象，进而影响到下一步的交易安全。”上述最高法院法官写道。
比如，甲与乙签订了房屋买卖合同，出卖人甲在收取了买受人乙支付的全部购房款后违约，不愿办理房屋所有权转移登记和交付。乙起诉请求法院判决甲履行该合同并支付违约金。“但即使法院判决出卖人甲履行合同义务，也不应认为如果认为只要判决生效，物权就发生了变动。还是要以登记、公示为准。”一名物权法学者认为。
“这是为了避免公权力不正当地干预私法关系，损害物权的公示公信原则。”他说。
程新文介绍，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。
基于此，司法解释规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
业主建筑物区分所有权引关注
值得注意的是，在2月23日的发布会上，程新文回应了饱受关注的开放封闭小区话题。
“目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”他说。
物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
“道路占用土地的所有权归国家所有，但使用权归业主所有，道路上铺筑的水泥混凝土、沥青，栽种的草木的所有权归业主所有。”物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国说。
孟勤国认为，这种所有权转移在物权法框架下有两种解决方式：业主与地方政府协商同意开放封闭小区；如果业主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在进行补偿的前提下，打开封闭小区。
“除此之外，没有第三种办法。”孟勤国说。
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