新年开局现阶段性低谷 豪宅增多制约楼市成交量

郭毅进一步分析认为，从长期来看，由于大量竞建和配建保障房及自住房，北京商品住宅供地连续两年萎缩，2014年和2015年出让住宅用地中可用于市场自主定价的商品住宅开发的总面积不过500万平方米，这将造成开发商的惜售谋利心态，在这种情况下，加密开盘频次每次仅推出少量货源，可实现价格小步快涨，将是2016年北京楼市供给的主要特征。

商住占比将提升

从成交结构上分析，上周商品住宅成交中，商住类产品占比高达四成，而在普宅售价越来越高的背景下，商住类产品供需所占比重仍将进一步提升。

郭毅认为，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售价甚至低于土地成本，而地块中可售住宅的高端化必然影响到销售速度，为了确保业绩，开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分，通过散售方式实现资金回笼和保障销售任务的达成。

在北京目前商业投资热度不高和住宅限购的市场背景下，将可售商业公建开发成可商亦可住的商住公寓产品，最符合政策环境和需求导向。未来，商住公寓的市场供应规模将大幅增加。另外，住宅市场的豪宅化会将部分购房需求挤压到商住市场，而商住产品在市场需求面加大的背景下价格会稳步上涨。