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改善型 你“被高端”了
你能说出目前北京哪些楼盘叫做改善型楼盘吗？亦庄金茂悦、中冶德贤公馆、天恒公园懿府、翡翠山、燕西华府……估计业内人士数得着的也就这些位于亦庄、大兴、丰台等地的热销盘。的确，这些单价在4万元左右，总价不超过1000万元的楼盘目前在京城能成为一房难求的代表性产品，道理很简单。
据专家介绍，从目前状况看，一、二线城市的改善型住房需求有望继续占主导地位
首先，国内现有的住房普遍户型较小（平均面积80平方米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量不好，加上二孩政策的全面放开、央行持续降准降息带来的货币宽松影响，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。
其次，调查显示，国内约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。从北京市场可以更透彻地看出这一点。
虽然说改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型楼盘不知不觉地“被高端”，致使本就货量不多的改善盘市场供应捉襟见肘。由此产生的联动效应就是，所有的改善盘都在涨价，只因越来越稀缺。
最具代表性的楼盘是紫辰院、福熙大道等项目，连续数月排名豪宅排行榜前列。而仅仅在一年前，此类项目还徘徊在高端改善与豪宅之间。但随着地王楼盘不断推出，被豪宅包围着的高端盘成为了左右区域价格的风向标。一来原本卖得不温不火的产品被抢购，二来只要提升产品品质便可以追求高利润率，因此，高端改善楼盘稍微一使劲儿就杀入豪宅行列。
豪宅型 你会挑花眼
几乎所有的业内人士都承认，2016年将是豪宅元年，北京楼市罕见地将出现豪宅遍地的局面，据中原地产首席分析师张大伟统计，今年超过10万元/平方米的豪宅将达到50个左右。亦有业内人士公开指出，这50个豪宅中，只有5——10个销售预期看好，剩下的都会举步维艰，不出意外的话很可能会出现烂尾豪宅。
目前在售的10万元均价以上豪宅中，只有中赫万柳书院、龙湖西宸原著真正达到实际价格并能热销的，其余绝大多数号称10万+的豪宅要么价格明高暗低，要么销售速度太慢。究其原因，买房人就那么多，不增不减，但豪宅太多了，多到了连他们自己都不知道怎么卖的地步。
最近一段时间，在各种年底年初分析会议上，有一个共同的话题：2016年的顶豪市场将会怎样？各路不同的研究机构给出了以下分析：
其一，市场历史规律的不确定。我国房地产市场，有一个经多个周期观察得来的经验和规律：就是三年一个周期。就好像经历过秋的收获之后，必然要迎来一整冬的蛰伏休养一般，2015年北京房地产市场在各种政策利好加信贷政策的刺激下走出了冰点，2016年是否会如约进入疯狂高启的腾飞年？经历过顶豪元年的轰轰烈烈之后，顶豪市场能否将北京楼市的整体水平抬高到一个新的高度？很多操盘手对此心里基本有数，却又担心发生变数。
其二，市场供需关系的不确定。2016年预计有50多个10万+项目群雄逐鹿，大战硝烟已悄然腾起；由于刺激政策，看来整体市场价格平台被提高是不争的事实了，您要买1000万的房子，过去能买200平方米，对不起，今年只能买到100平方米了。需求总会有，就看开发商瞅准哪波客群了。高端客群不是韭菜而是稻子，前者割完一茬没几天就又长出一茬，而后者，割完一茬，若还想再割下一茬，那就得再等待时机了。是需要大豪宅的人多，还是需要改善的千万级住宅的人多，在2016的市场上，供需真是难以判断。
地王、顶豪的压力几乎是共同的，但却从未看到有地王项目死得很惨，这些地王，还往往成为了营销典范，广渠金茂府、远洋万和公馆、保利海德……无一例外。为什么地王总是能创造市场传说，高价拿地，然后赶上市场低谷，但他们入市的时候，恰逢都是市场起飞期，看来，踏准点很重要。
于是，接下来的话题就是，在传统的政商、煤老板、隐秘财富退出买房市场后，那么谁是购买豪宅的群体？你是吗？
新的买房财富人群大多来自这些渠道。
一、新三板、创业板，以及即将重新放开的IPO，会释放出大量的新阳光财富人群，仅国内上市公司就有两千多家，每家公司按10个股东或者高层计算，就有20000多人，而北京顶级豪宅有几千套，市场是有的。
二、资产配置人群。目前，人民币贬值，银行信贷政策宽松，金融平台也大行其道，钱放在手里就贬值，投资成为潮流，经济学家吴晓波甚至发出了“2016年是消费元年”的预测，而投资房产无疑是最安全的渠道之一。
三、终极置业需求加大。大户型好卖的原因，一是因为限购，二是因为改善居住。随着房产税的预期加大，处理剩余房产，集中资金购买一套终极住宅也是很多实力基层的选择。目前很多豪宅的买家都是处理了很多老旧房产，腾出资格与资金进行终极置业。
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