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痛点何以难除？
实际上，破除中介与房源两大痛点的努力早已开始。2014年年初，住房和城乡建设部就曾颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时，还提出推进房地产投资信托基金试点，吸引社会资本进入住房租赁市场。
然而，此举并未能点燃社会资本的热情。方庆庆与几个朋友原本想在北京投资租赁式公寓项目。但是，经过了解尝试他们基本已经放弃。
“在北京，能做公寓式租赁的房源很难找。如果整栋买下，价格又太高，根本没法筹集到那么多资金。”方庆庆告诉记者，现在北京很多做公寓的都是位于城市外围及城中村的低端项目，面向的都是收入较低的人群。
方庆庆给记者算了一笔账：按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%。“加上其他成本支出，净租金收益率只有2.5%。”
“现阶段做房地产开发远比租赁经营有利可图，一般大型的开发商不会轻易转型。做房屋租赁经营，先期投入是一方面，长期投资能力是另外一方面，门槛也较高。加上现在租金收益率远低于资金成本，无利可图社会资本望而却步也是很正常的。”
记者在调查中发现，房地产开发企业持有的租赁房源一般集中于酒店式公寓等高端物业，受众面比较小。
“从目前我国发展阶段看，恐怕提供税收优惠和长期低息贷款支持是培育机构出租人更有效的措施。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说。
痛点如何变成增长点？
目前，租房市场供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。有关专家表示，这一“硬伤”短期内难以解决，但供给主体不成熟，中介服务体系缺乏专业、规范等“软件”问题的解决迫在眉睫。
据了解，目前我国房屋租赁市场上，除少量单位或机构仍然持有部分住房提供给职工短期周转、租住外，大部分的供应主体是居民家庭。“从供应方看，目前约七成以上的租赁住房是以净资产的状态出租，并且以着眼于长期投资的个人投资者为主，七成以上的出租者没有出售房屋的计划。”伟业我爱我家研究院胡景辉告诉记者。
庞大稳定的潜在房源，有望让租房痛点成为楼市发展的新增长点。许多业内人士对住房租赁市场，尤其是规模化租赁的发展持乐观态度。
化零为整，或将成为变化开始的第一步。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时说：“我国住房租赁市场缺少机构出租者，而机构出租者在市场中起到了重要的示范作用。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强认为，房源向大的租赁机构集中，有利于稳定租金以及租赁关系。
而让方庆庆感到头痛的“收益低”问题，也将得到改变。近日，住房和城乡建设部的相关负责人向记者表示，“培育住房租赁市场是一个系统工程，涉及多个方面，各地要在金融、税收和经营管理等方面给予政策支持。”据记者了解，在房地产投资信托基金试点开展后，一些地区税收优惠和长期低息贷款等配套政策的落地有望为住房租赁的规模化发展“解渴”。
链家地产市场研究部分析师张旭说：“相比买卖业务来说，租赁业务服务周期长、盈利周期长，企业需要承担的资金压力也高。能否带动社会资金投资的积极性，最终收益还需要看租金收入的稳定和持续性、房地产投资信托产品的吸引力，以及租金回报率和无风险利率的对比。”
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