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豪宅元年新房市场“拒绝”刚需
在330新政出台以后，二手房回暖速度明显超过了新房，除了因为330新政有对应二手房的利好政策外，与新房市场的高端化、豪宅化同样密不可分。2015被称为北京的豪宅元年，多个报价10万以上的项目让不少购房人对新房望而却步。
在同一区域，二手房与新房的价格天差地别，部分区域新房价格是二手房的两倍甚至更多。
以最近豪宅云集的东坝区域为例，多个项目报价都在10万以上，更有项目成交单价已经超过10万元/平方米，但北京奥林匹克花园、首开常青藤等东坝板块品质较好的二手房销售价格也就在4万元/平方米左右，而一些老盘价格还未站上3万元/平方米大关。
此前北京湾副总张磊在接受《广厦时代》采访时曾表示，购房需求大量流向二手房主要有四个原因。
首先，新房交房晚，往往要两年时间。而随着居住改善型业主很多都面临子女就学等情况，尽早入住成熟的社区，享受已经成熟的配套是当务之急。而新盘两年后入住还要面临着装修、等待配套成熟等因素，二者比较还是二手房划算。
其次，二手房活跃区域大都在城市核心区或者五环以内，而新盘大多在五环以外以及郊区县。随着城市土地的不断升温，核心区土地已经所剩无几，新盘大多在五六环以外以及郊区县，而且供应量大，未来很可能要好几年生活在一个大工地内。而城区二手房地段、交通、配套都是现成的。
第三，同一社区内，一二手房的价差会让买房人当时觉得二手房物超所值。目前，很多大盘新房未卖，二手房却异常活跃。如亚奥某大型社区，新盘卖60000元/平方米，而去年入住的二手房则卖52000元至55000元/平方米，而且享受的小区功能与新盘买家无异，买房人的感受非常好。
第四，一二手联动，肯定要先卖旧房。很多开发商由于房子难卖，都采取了跟二手房中介公司合作卖新房，就是看中了这些中介公司手里大量的客户源。但实际上，二手房业务员对二手房市场了解透彻，往往在推新盘稍微遇阻时，就会将客户引到二手房买卖上来，很多开发商赔了夫人又折兵。
中介大战互联网改善二手房交易体验
二手房交易火热，作为二手房交易中的必要一环，二手房中介在这一年也没闲着。除了应对迅速增长的买卖双方外，应对彼此之间的竞争也成为这一年二手房中介的主要课题。
2015年，沉寂多年的二手房中介领域来了不少搅局者。从大幅下调二手房佣金，到提高经纪人底薪和提佣；从不设门店，到一对一服务，互联网中介这条鲶鱼搅动了这个已经固化多年的行业。
这一年，各大中介的广告铺天盖地。“爱屋吉屋买卖佣金1%，搜房网买卖佣金0.5%、丁丁租房免佣金、链家网冠名《芈月传》播出……”传统的只有一两个门店的小中介在这样的大环境下难以生存，关店的不在少数。不过对于两大传统中介，互联网中介的低价战略并未撼动他们原有的2.7%的定价标准，依然牢牢占据着市场份额的前两名。
链家们依然是市场的老大，并且依然开疆拓土。业内资深人士表示，这是源于对于房源的控制。“关键在于房源，谁控制了房源，谁就控制了定价权。”在北京的二手房交易中房主处在绝对强势的地位。而链家和我爱我家的“魔术”奥秘就在于，往往能在最短的时间里，以最高的价格找到买房人，这样就赢得了房主的信任，形成了滚雪球般的优势，垄断了越来越多的房源。
虽然链家们依然活得很好，但可以看到的是，互联网中介的加入确实在改变着这个行业，也在迫使传统中介做出改变适应市场。以链家为例，2015年，链家花费了大力气来完善自己的互联网平台。大力推广链家网，针对年轻群体推出了丁丁租房，也在租房的中介费上做出了让步。买卖双方在市场中获得了更多、更好的服务。虽然传统中介的中介费没有发生改变，但买卖双方至少多了很多种选择。
作为互联网中介的代表，爱屋吉屋、搜房网等在这一年与传统中介的竞争中也在不断调整自己的策略。最初，低价挤占市场份额是他们首先做的，但时隔一年，他们也都发生了一些改变。搜房将0.5%的中介费提至了0.7%；爱屋吉屋在1%佣金的基础上加了0.5%的交易服务保障金；思源房通网转向做独立经纪人平台……
无论这些中介怎么变革，都具备一个共同特征，在宣传时，客户体验都被放在了最重要的位置，以更好的服务吸引客户成为共同的目标，而交易双方在这种行业发展背景下，都将是最终的受惠者。
二手房交易占主流将成常态 2016或“量跌价稳”
今年已经是二手房成交量连续第五年超越新房，而且二手房交易在市场中的占比也在不断扩大。在业内人士看来，北京楼市未来仍将延续这一状态。
亚豪机构市场总监郭毅表示，二手成交量超过新房是房地产市场趋于成熟的特征，北京的城市规模不会无限扩张，购房需求也不会无限扩张，在土地和新房供应量达到天花板的时候，二手房自然迎来了发展的春天。
虽然二手房市场楼市主力的位置未来难以撼动，但20万套的成交量级被认为难以持续。胡景晖分析认为，虽然2015年楼市表现尚佳，但对2016年的市场预期仍需审慎看待。
第一，2015市场的回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足，以北京为例，其近几年来的二手房交易量均值在15万套左右，但2014年不到10.5万，2015则将近20万，2016年很可能回归平均值，如果明年的年度交易量回归至15万套左右，那么2016年的市场就将比2015下降25%左右。全国很多城市都或将面临这样的情况。今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以来市场最好的一年，但2015年交易量的大增可以说是2014年的触底反弹，如果明年回归到平均水平，交易量就有可能比2015年减少10%到25%。
第二，2015年虽然出台了很多利好政策，但这些政策的边际效应正在逐步递减，同时政策频出也表明了每一个政策的刺激周期在缩短，新常态下，很难有一个政策能让整个市场翻转。
第三，330政策和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求，但整体而言，改善型购房人群的需求方向还是集中在紧凑型、中低价位的住房，现在的市场偏豪宅化、高端化，实际上跟改善型需求很难匹配；而货币政策虽然一再降低首付比例，但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张，进行改善型购房时需对未来收入的增长有明确预期，但能否实现还有赖于未来经济增长和各种因素的兑现。
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