外来人口难支撑被豪宅住房 高房价降低经济活力

随着互联网+经济的兴起，人口集聚所带来的成本降低效应已经并不明显。而城市生活舒适度反而成为人们考量的一个重要因素。就业机会并不依赖特定城市，通过“互联网+”全天候无限制联系，降低了外来人口流入城市的必要性。同时，外来人口本身属于受雇佣群体，经济实力整体薄弱，对热点城市高房价的接受程度有限，最终迫使这些人不断向城市远郊区移动。热点城市建设摊大饼的结果，最终是形成多个卫星城市，“多中心布局”所引发的住宅流动性下降，反而限制了城市房价进一步上涨的空间。

高房价降低了城市经济竞争力

深入分析热点城市产业结构不难发现，房地产业和金融业是支撑城市经济增长的两大支柱性产业。从需求端分析，个别城市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重接近50%。从供给端分析，资金大量聚集热点城市，是金融业繁荣的重要推动力量。但以房地产业和金融业为两大支撑的城市经济存在脆弱性。从房地产业分析，热点城市盖房终究有止境。从金融业分析，容易受到经济周期波动的影响。高房价以及由此推升的高昂生活成本，决定了从事低附加值的人群在城市生活举步维艰，但他们提供的服务又是城市生活不可或缺的。

应该看到，受高房价制约，各个热点城市经济规划均提出要发展高端制造业、高附加值产业。但高端制造业和高附加值产业对城市人口的吸收能力毕竟有限。事实上，很多高端制造业和高附加值产业的生产基地并不在该城市。目前热点城市不断上升的人口规模，并不必然是趋势。一旦房地产业发展陷入停滞，城市就业机会也将显著下降，外来人口流入也将见顶。可怕的是，热点城市房地产业发展或已经陷入“自我支撑”的恶性循环，“人口流入支持房地产开发企业大量拿地开发住宅，而住宅开发吸引更多人口流入”，最终热点城市也将面临当前钢铁行业巨大产能过剩问题，不能不值得高度警惕。

进一步说，热点城市对周边城市资源和人口的虹吸，是否更有利于经济社会环境发展，仍需要深入分析研究。

当前应该高度关注包括外来人口在内的中低收入群体的刚性住房需求。在热点城市“被豪宅化”趋势进一步加剧的情况下，商品房基本上超出这些人的购买力。但因为热点城市外来人口众多，无论是提供廉租房，还是限价房，都是件操作上极为棘手的事情。热点城市外来人员的本地居民化，在高房价压力下，将会是巨额支出。可见，热点城市房价上涨有基础，但涨幅空间受约束。