“投5万，分你30万——买铺配送上市原始股”。近日，一个名叫“西部国际陶瓷城(ITCC)”的四川夹江大型商业项目打出上述诱人的营销广告。
该项目的开发主体是一家名不见经传的四川领秀集团及旗下夹江领秀中远地产，自称依托上市央企中远集团，其境外特殊目的公司已获得伦敦证券交易所上市交易代码，以1平方米赠送1000股兜售400间商铺，上市后预期可获15倍市盈率。
《每日经济新闻》记者调查发现，上述项目几个月前才开工，其主体仍在构筑地基，距“西部瓷都”夹江主城陶瓷展销基地较远，其运营及上市预期潜藏诸多风险。伦交所相关人士表示，领秀中远那个并非交易代码，含金量不高。
买铺送“伦敦上市原始股”
领秀集团官网显示，公司注册资本1亿元，总资产逾50亿元，业务集中于四川本土及北京等地，待开发土地储备面积约百万平方米，年销售额逾10亿元。但在地产圈，领秀集团却并不为外界熟知。
以西部国际陶瓷城为例，该项目位于乐山市夹江县经开大道，总投资6亿元，用地200亩，其中1期20亩，建筑面积3万平方米，投资额0.8亿元，由领秀与中远及香港高智资本联合打造。
上述项目有什么特别之处，能让投资者获得600%的高收益？近日，记者以投资人身份来到位于成都保利中心11楼的上述项目售楼部一探究竟。
等前一位投资者离开之后，该售楼部一位置业顾问才安排记者就坐，但不让乱走动、拍照。其介绍说，西部国际陶瓷城为一级批发市场，是除河北、广东外的西部最大的陶瓷产地及交易区。项目商铺1平方米售价在1万元左右，当前在售商铺总价从10万~20万元不等，一共1000套左右，只向大众出售40%，目前已成交了100多套，5万元的户型已售罄，项目年租金收益率达12%，加上原始股5年可实现30万元。
“有个广东的客户电话咨询完大致情况后，冲着上市原始股就直接来现场一次性购买了12套。”前述置业顾问说。
其实，项目关键卖点正如上述广东客户所言，绝大多数买家冲着上市原始股而来。前述置业顾问介绍，“领秀中远已登陆伦敦交易所，备案信息可在网上查到，而前100名投资者才有资格以每平方米送1000股获得原始股，多买商铺多得原始股，签订购买合的同时签股权转让协议。”
说完之后，该置业顾问展示了一份股权转让协议模板，上面注明“公司实控人陈红云向XXX转让10000股份”。以商铺平均售价1万元计算，按照1期0.8亿元投资额和3万平方米总建面，单位成本约2666.7元，单位售价毛利率达300%。
外界猜测，领秀中远提前套现并隐秘赚取高毛利之外，其后续以售后返租模式运营项目或隐藏多重投资风险。
配售代码非上市交易代码
领秀中远官方给出的资料显示，其位于境外的特殊目的公司全称为“领秀中远(英国)公众公司”(以下简称为英国领秀中远)，注册地位于英国，公司性质为公众公司。
在上述项目销售推介中，领秀官方着重对外宣称，英国领秀中远的国际证券识别代码为“GB00BTL1KZ90”，伦交所全球配售代码为“BTL1KZ9”，证券状态为“已备案，可交易”。“依据英国证券法，公司资料已经在伦敦证券交易所备案，普通股可全球非公开配售。”
配售方案宣传资料显示，英国领秀中远控股构架为其通过控股领秀中远中国有限公司，由后者收购境内资产，从而实现境内资产也就是西部国际陶瓷城境外上市。
按照领秀提供的备案查询步骤，记者登录伦交所可查到英国领秀中远如领秀对外说表述的相关信息。在项目营销上，领秀中远自称其已获得伦交所上市交易代码，而刊载于《乐山日报》的一篇报道也称其获得上市交易代码。
熟悉伦敦资本市场的一位英国律师表示，“现在好多(中国)公司说他们拿到了上市代码，这没有任何意义，就是忽悠国内的人。”
伦交所北京办事处一位不愿具名的工作人员向《每日经济新闻》记者表示，“他那个并不是上市交易代码，就像A股市场上一些非上市公司向有关部门提交了资料，只能说有上市意愿，含金量不高。”
针对上市原始股、证券代码等问题，记者专程赴领秀集团总部采访，但截至发稿仍未得到答复。四川中远办公室相关人士表示，领秀是其客户，但对这个项目不太了解。
上市存不确定性风险
伦交所北京首席代表Jon Edwards介绍，如果主板上市，要求企业市值不低于70万英镑(约112万美元)，3年经审计的财务信息及最近18个月内(包括经审计的中报)的财务信息，不低于25%的公众持股比例，由英国上市监管署审核等，主板上市较严格。
与主板相比，伦交所AIM板相对门槛低。Jon Edwards表示，该板块虽对企业无盈利、经营年限、最低公众持股比例等要求，上市门槛低，但股票上市可能大幅折价，波动风险大。
记者查询发现，英国领秀中远成立于2014年12月1日，注册资本100万英镑，总股本1亿股，公司董事长为陈红云，但未披露所涉控股子公司构架。
作为境内主体的夹江领秀中远，由自然人陈红云独资注册于去年10月，中远并未出资。按照合作协议，领秀负责项目开发、营销等，中远旗下四川中远国际货运负责国际贸易平台搭建、运营及组织陶瓷企业外销。
依照伦交所主板上市标准，英国领秀中远须完成3个会计年度的财报，有良好业绩表现。伦交所AIM板虽无企业盈利、经营年限等要求，但已收紧了对中资上市企业的监管要求。
前述项目置业顾问表示，“待公司2017年最晚2019年上市后即可进行股票交易。”英国领秀中远配售宣传资料称，其总股本1亿，(上市)股价为市值1亿英镑/1亿股=1英镑，预期市值为中国业务年利润15倍市盈率，年利润0.1亿英镑，15倍市盈率为1.5亿英镑。按此计算，英国领秀中远上市股票溢价100倍，单只原始股也会翻100倍，1平方米送1000股的价值将从10英镑涨至1000英镑。
前述伦交所北京办事处不愿具名的工作人员表示，目前AIM板暂无中资房企上市，一般中资企业获得15倍PE难度不小。
高回报被指“众筹”建房
投资人获取收益的关键仍在项目的运营。上述项目位于夹江县新场镇，记者下了成乐高速夹江出口，再坐7~8分钟“摩的”就到了项目所在地。远处望去，“已获伦交所上市交易代码”等特大字样尤为醒目，但项目周边并没有什么配套。
除了部分未拆迁的当地民房之外，只有夹江开发区管委会在此。“摩的”师傅说，“这个项目有点‘背’(偏)”。
从开发进度来看，该项目今年3月底动工以来，目前仅有1/3面积建了3~4层高，剩下2/3要么正修筑地基，要么仍在打桩。
四川夹江作为中国第三大陶瓷基地，与其“西部陶都”名实相副的陶瓷基地仍集中于县城附近，距西部国际陶瓷城约数十里，这里已聚集了三江国际陶瓷城、亿都国贸城、广博城市广场等大型项目。
按照夹江陶瓷产业规划，到2020年末，新建的高端陶瓷产业园规划面积6.5平方公里，预计产值300亿元。虽然市场前景美好，但供需失衡及招商瓶颈已初露端倪。
目前，夹江最大的陶瓷项目非“亿都国贸城”莫属，但记者探访时，亿都国贸城工地静悄悄的，紧邻的售楼部大白天也上了锁，透过门窗发现内部较为凌乱。记者多次拨打销售电话，其已欠费停机。
三江国际陶瓷城虽是日前夹江首届陶瓷博览会的举办地，口岸好还采取3年免租期招商，但仍有不少铺面闲置。
提到西部国际陶瓷城时，夹江陶瓷基地某项目销售处置业顾问说，那个项目本质上就是“众筹”圈钱建房，这里铺面好则年回报率五六个点，一般就三四个点。
一位深耕成都专业市场的某资管运营机构负责人表示，像成都新繁家具建材基地，依靠成都大市场，运营好的商铺月租金1平方米在20~30元，不少租金在十几元甚至几元。一个四线项目的商铺卖1万元1平方米，12%的年回报率对应月租金100元，有点离谱。
记者手记
上市原始股的魅惑：当了房东还当股东？
A股市场上，如果在一家企业上市前夜，你能拿到不少原始股，十几倍甚至上百倍的溢价足以让你大赚一笔。过去多年，A股IPO发行可谓“一票难求”，“上市原始股”概念也屡被爆炒。
目前被市场精心包装的所谓“上市原始股”仍在暗潮汹涌，房地产也不例外，让你“当了房东，继续当股东”。
不久前，一个位于成都的“汇众中心”的商业开发商——汇众置业曾以自持商业置换拟入驻孵化企业股权，向购买该物业的投资人出具物业产权之外，赠送孵化企业未来上市原始股，号称资本百倍增长。
去年，阳光保险于绿地借壳前以半价倒卖“原始股”，但从本质来看，投资者从其手中买到的并非真原始股，而是绿地上市前参与其定增的某私募基金旗下急于退出的份额。但该机构等绿地上市后仍有3年锁定期，市场风险难以预估，收益更不好锁定。
今年上半年，西部某个百亿孵化园项目打着“上市原始股”概念，其运营方以公司增发新股的名义让投资人以1元/股认购了上千万股，还称公司从某股权托管中心Q板转E板，保守估计3~20倍收益。不久骗局败露，投资人陷入漫长维权路。
与市场叫卖A股上市原始股相比，领秀中远给人的感觉更具国际范儿，直接赠送“伦交所上市原始股”，还说已获伦敦“上市交易代码”。受项目高收益诱惑，投资人趋之若鹜。
看当前的房地产，A股市场上房企IPO几无新案例可循，房企若借壳上市，除了要有净壳可借之外，审批也是一个漫长过程。如果一家房企近几年有“前科”，更与上市无缘。
前不久，西部某家券商的一位高管在中国资产管理论坛上表示，高收益对应的一定是高风险。“同一家企业的两个投资高管，一个去澳门赌了一把赚了1亿，另一个靠踏实做事也赚了1亿，结果都一样。老板年底考核时，谁牛？风险没暴露，不代表没风险。投资人应学会识别风险，关键要识别产品对应的基础资产是什么。”
从楼市供需层面看，无论是住宅，还是商业地产，各地先后均经历了一波“井喷式”增长，但需求却未能跟上，房企正经历“去库存”阵痛。为此，营销花样翻新，“上市原始股”也成了不少房企编造财富神话的幌子。“资产配置荒”的大背景下，投资者切忌盲目。
| 
