多地加速去库存 楼市政策趋宽松

机构数据显示，当前部分城市去化需求强烈。业内人士认为，未来政策环境有望继续保持宽松，首套房首付比例或进一步下降，公积金贷款政策也可能继续放松。不过，由于三四线城市库存较高、需求疲弱，短期看相关城市的房地产市场仍可能延续“寒冬”态势。

地方发力去库存

山西省政府11月19日公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。该意见由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联手对山西房地产政策进行重大调整，提出取消商品房购房限制。具体包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制等。

值得注意的是，自高层提出房地产去库存以来，山西省是首个下发文件取消房地产限购的省份。在地方债务大增、经济增速放缓、财政吃紧的背景下，部分三四线城市迫不及待地救市自有苦衷。

2014年山西的经济增速为4.9%，而目标为9%左右。自去年9月以来，山西省的工业增加值已连续10个月下降，且降幅不断扩大。近日国家统计局公布的31个省份上半年的GDP数据显示，山西今年GDP增速目标值是6%，可上半年仅完成了2.7%，增速在全国位列末席，比辽宁省仅高出0.1个百分点。

实际上，2014年以来楼市成交走淡，一些区域面临较大的去库存压力。在此背景下，一些省份选择了取消限购，以加快去库存的速度。2015年1月，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消。5月，甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，其中取消多项房地产开发和消费限制政策，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。6月，安徽省明确提出停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，同时鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度。

梳理这些取消限购区域的房地产市场特点不难发现，这些区域多具备以下特征：楼市成交低迷，市场下行；地方政府对土地财政依赖程度越来越高；开发商资金来源明显趋紧；购房者观望情绪浓厚；高库存倒逼地方政府政策松绑。

瑞银证券数据显示，其监控的一二三线城市最新房地产库存去化月数分别为7.9个月、13.7个月和23.4个月，一二三线城市库存水平近5年均值分别为9.2个月、13.3个月和20.2个月；2010年6月时一二三线城市库存去化月数分别为9.1个月、8.8个月和9.2个月。瑞银证券房地产分析师丁晓指出，三线城市库存水平很高，确实需要政策支持去库存，但预计需要较长时间。