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一二线城市楼市平淡火爆 高溢价地块频出存隐患

house.fjsen.com        2015-11-17 15:57:40      董建国 来源:中华工商时报 责任编辑:李婷婷        我来说两句

今年4月,广州富力地产在北京高调推出富力运河十号项目。这被视为富力地产2015年回归一二线城市的最新动态。富力地产董事长李思廉表示:“集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。土地收购机会只限于考虑北京和广州等一线城市。”

进入9月,碧桂园、万科、阳光城、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现,9月万科在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落槌;而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地,更在杭州、苏州等城市开辟新战场;保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。

“从库存的角度来看,一二线城市已迎来补仓时机。”克而瑞研究中心分析师黄彬认为,随着重点城市的去库存化周期降低,开发商竞相进入土地市场“补仓”。

多名专家预测,一二线城市的本轮土地热潮还将持续。“按规律,下半年是各地集中推地的时间。‘前松后紧’的供地节奏,也往往决定了四季度会有一批优质地块入市。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说。

在黄彬看来,与一二线城市的土地供不应求不同,三四线城市普遍存在供大于求现象。

高地价是把“双刃剑”

业内分析,虽然土地市场火热短时间内不会带来房价明显上升,但土地回暖往往是楼市走强的“先声”。一些专家认为,随着高地价项目入市,开发成本加大,拿地房企会通过后续的经营逐步抬价。

“高地价项目入市,也会影响周边项目,从长远来看,将导致片区整体房价走高。”福州一地产公司高姓销售总监说。

事实上,高价地持续涌现已经实质性地推高了部分楼盘的售价。福州9月份原福州师专地块拍出楼面价每平方米19224元后,尽管福州住宅市场的库存量依然处在高位,但记者采访发现,该地块周边仍有多个楼盘相继以“未来房价要涨”为由每平方米提价300元-500元左右。

在黄彬看来,多年积累的高地价风险正逐步显现,一个直接的后遗症是产品结构和市场需求不相符合。“因为地价高,只能做改善型需求这部分,新盘多呈现高端化的特点,去库存化难度或进一步加大。”

此外,土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性,一旦市场风向转变,公司资金链会受到极大挑战。”王阿忠说,“如果拿地前没有对市场的准确判断,高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”

 
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