年投资回报高 物流地产还在“黄金时代”

“广东省内的物流需求有两个极端，一些中心城市几乎已经没有新增供应量，但是新增的需求却不断有，因此会外溢到周边，像三水、高明、惠州。广州市略好一些，广州市区内还有南沙、增城有一些新增的物流项目供应，但总体供应还是偏紧，因为即使是在花都，目前的物流园区都已经基本没什么空置了。”黄文礼说。

虽然总体供不应求，但物流地产的租金难有大幅度上涨。租金上升会有敏感点。物流地产的所在位置如果交通方便、靠近市中心，可节省很多成本，当租金到了某个临界点，如果物流的利润增长比不上租金成本的上升速度，企业就会选择向周边发展，若是高标准的物流地产，目前的租金临界点是40元/平方米·月（广东省部分城市的物流资产租金情况见右表）。

局部需求增速放缓

总体供不应求

随着更多投资者进入物流地产市场，物流地产会否从原来的供不应求转为供过于求？

仲量联行中国区工业部总监司徒艺表示，虽然局部有可能出现选择性供应过剩局面，但对于中国经济的整体规模，物流市场在总量上仍处于供应不足状态，电子商务的发展正逐步填补需求缺口。与美国重点城市1.55亿平方米甲级物流仓储总量相比，中国现有的2900万平方米同类物业差距甚远。

他认为，除了仓储物业外，一些相关的配套地产业务也会发展起来。目前，中国电子商务配送网络落后于发达的国家和地区，但随着电商企业运作更高效，由电子订单配送中心、退货处理中心和其它专业设施组成的物流市场新生态体系将逐步发展起来。

黄文礼认为，物流地产还有很强的后续动力。一是国家会大力推进自贸区的建设和发展，贸易的增长将直接带动物流仓储需求；二是跨境电商是目前炙手可热的行业，它将直接带动保税仓库的需求增长；此外，近年来制造业不景气，产业转移升级，工业要发展到4.0，这都将对供应链物流提出更高的要求，从而催生出更多的物流仓储需求。