杨红旭：一线城市的地王游戏并不是想玩就能玩

□上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

近段时间京沪等地频现高价地，这在全国土地市场相当低迷的情形之下，显得尤为醒目。开发商争抢高价地，不少人担心地价这么高，未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗？

且看北京地王擂台赛。今年8月底至9月上旬的十几天时间里，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，以187亿元抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关，未来房价须超7万元甚至8万元，才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象再次出现。

如何看待这一现象？这涉及到当前我国房地产市场严重分化，以及局部性扭曲。所谓严重分化，主要指代区域市场和开发商。北京土地市场火爆，但绝大部分三、四线城市偏冷。今年以来，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32%左右，这是近六年来的最大跌幅，可见地市之冷。其背后的含义是，大部分城市房产市场低迷，开发商不愿购地。

开发商也呈分化态势。总体来看，大型开发商仍有意愿购地，要想持续发展，就得购地，否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企，尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企，由于市场持续几年低迷、库存量大、资金紧张、经营困难，多数都没购地意愿。

而大房企阵营当中，其实也出现分化，央企(少数地方国企)和少数民企购地依然积极，其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看，华润购地金额最大，其次是恒大、绿地、旭辉、万科、龙湖、金地、保利等，而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看，购地较积极的依次是旭辉、华润、中铁建、龙湖、恒大、金地、绿地等。

话题回到北京。近段北京地王频出，原因主要有三。其一，需求旺盛。购房需求旺盛，房价涨幅明显，所以导致房企购地需求强烈，况且多数城市楼市持续调整，房企不得不重点布局一线城市。其二，供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张，北京更是如此，宅地被抢也属正常，开发商嗷嗷待哺。其三，品牌效应。抢到地王，未来产品必走高端路线，即便赚不到钱，也能为企业品牌加分。其四，从众心理。大牌房企参加竞拍必然会有示范效应。