稳定住房消费 需化解区域分化难题

在中央及地方稳定住房消费政策的刺激与推动下，今年以来全国房地产市场出现了交易活跃、价格回升的态势。但主要集中在一线城市和部分二线城市，大多数三线、四线城市住宅交易清淡，去库存压力巨大。为进一步释放稳定住房消费政策对宏观经济增长的支撑作用，需要采取积极措施化解楼市区域分化难题，既要避免一线城市房地产开发投资和住宅价格非理性上升，又要推动三线、四线城市住宅去库存进程。

区域分化影响

稳消费政策效应

楼市区域分化已经明显影响到稳定住房消费政策实施效应。一线城市北京、上海、深圳等均在东部地区，而三线、四线城市主要集中在中部地区和西部地区。据国家统计局发布的数据，2015年1-8月东部地区商品房销售面积同比增长10.1%，高出中部地区5.9个和西部地区4.9个百分点，表明住宅消费需求释放主要向东部沿海地区集中。2015年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上升的城市有35个，二手住宅价格环比上升的城市有43个，一线城市住宅价格全部实现同比、环比上涨，且深圳住宅价格同比涨幅巨大。住宅价格下跌的城市主要还是三线、四线城市。

楼市区域分化加剧，已经影响到稳定住房消费政策的实施效果。一方面，全国房地产开发企业资金向一线城市集中，“地王”项目频频刷新记录，北京等一线城市城区住宅价格“被豪宅化”的特征十分明显，可能会进一步引发价格上涨压力。但同时，一线城市中高收入人群住宅拥有率较高，且拥有两套以上的家庭比例也不低，而中低收入人群购买力有限，势必在未来将导致供求错位难题，增加楼市调整的风险。即使是东京、香港、台湾等地历史上也曾经历过住宅价格大幅下跌的惨痛教训。另一方面，三线、四线城市住宅去库存进程缓慢，房地产开发资金逃离导致城市基建配套建设跟不上，又进一步降低了购房人的兴趣，从而形成恶性循环，造成住宅资源大量浪费。

楼市分化会增加

新的金融风险

今年以来全国楼市成交活跃并未带动房地产企业整体盈利能力上升。据A股上市公司2015年上半年报告，144家房地产上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至扩大亏损，区域之间差异显著，地方性房地产开发企业经营普遍承受压力。特别是主要业务集中于三线、四线城市的房地产开发企业，将面临来自各个融资渠道的资金链条断裂压力，恐怕在未来一段时间内部分演化成为金融机构的不良信贷资产。

目前，房地产市场开发进一步向一线城市聚集。据中介机构统计数据，2015年8月份，北京、上海、广州、深圳等10大典型城市土地成交建筑面积1831.3万平方米，环比上涨19.3%。房地产开发企业扎堆一线城市开发，有助于增加市场供应量，缓和一线城市所谓的住宅供求矛盾。但土地价格过快上升，住宅交易价格被动上升以及潜在消费能力趋向下降的矛盾，也将在未来会逐步显现。而一线城市房地产开发企业大手笔竞标土地一级市场，也离不开金融体系资金的支持，住宅价格被“豪宅化”风险以及市场需求动力萎缩，埋下了巨大的金融风险隐患，需要引起高度警惕。