未来二十年中国住房需求将剧烈变动

人口的性别比对住房需求则存在双重影响。一方面，人口性别比失调所引起的“婚姻拥挤”现象会导致社会家庭数量少于性别比平衡时的家庭数量，全社会家庭数量的减少会进一步降低住房的潜在需求。另一方面，人口结构中性别比例较高的一方会面临更大的购房压力。以中国为例，高达118的出生人口性别比导致有儿子的家庭购房压力明显大于有女儿的家庭，“丈母娘推高房价”的现象在某些地区确实存在。据华人学者魏尚进估算，中国当前大约有30%的房价飙升背后可以用人口性别比失调进行解释。

住房需求的高低还与收入结构和人力资本有关。从收入角度来看，高收入人群、高收入地区的住房需求明显要高于低收入人群和低收入地区。据2010年美国的一项住房调查显示，81.7%的中位数收入以上的家庭购买了住房，而中位数收入以下的家庭购买住房的比例只有51.4%。住房市场不景气的地区往往意味着人力资本的下降和城市的衰落，人力资本整体水平较高且保持稳定的地区，其房价的波动幅度也会越小。如在美国的次贷危机中，以旧金山和洛杉矶为代表的“阳光地带”，其房价的跌幅要远远小于以底特律为代表的“冷冻地带”。

对于后发大国而言，城镇化的推进阶段和人口的空间流向成为住房市场的一个重要风向标。国际经验表明，当一国城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市；当城市人口超过70%后，城市主城区人口开始逐步向郊区迁移，大城市郊区的住房市场逐步兴起；在城市化进程接近饱和之时，郊区城市化与“大都市圈”时代来临，大城市郊区的房价表现将会显著优异。无论在哪个阶段，人口的流向最终决定了房地产的市场表现。我国东北地区最近几年出现的人口净流出现象，也在一定程度上波及到了当地的住房市场。

中国住房需求未来走势预测

在新世纪的前十年内，中国的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口结构因素的影响程度无论从时间还是空间上均得到了明显强化。当前，中国正处于人类历史上最大规模的城市化加速进程之中，每年将带来相当于一个东京市的人口涌入城市。从人口年龄结构来看，1980年代“婴儿潮”的滞后影响仍将长期存在。从家庭代际结构来看，由于计划生育政策的推行，当前的家庭结构呈现出小型化的特点。在房价上升预期的背景下，两代人储蓄同时爆发性释放于当前的房地产市场，故而对当前的住房市场造成空前压力。

但是由于当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平，未来人口年龄结构将呈现出老年人口比例持续升高、中青年人口比例持续下降的局面，“单独两孩”政策的陆续放开再叠加1980年代生育高峰期的婴儿回声潮，未来五年内年均新生儿数量将接近1800万。而伴随着生活水平的提高和医疗卫生事业的改善，中国未来20年内的老年抚养比也将会上升一倍左右，2030年后60岁以上老年人口将会超过3.7亿。与此同时，中国目前正处于人类历史上最大规模的城镇化进程当中，根据麦肯锡的预测，中国城镇化率在2030年将达到66%，联合国经济和社会事务部发布的《世界人口展望：2010年修订版》认为2030年中国城市化率将稳步提高到68.7%，更有学者甚至提出了2030年中国城镇化率达到80%的远景设想。根据人口年龄结构和城镇化推进速度估算，未来中国住房需求的变化模式极有可能按照“高城市化率、高人口抚养比”的参照体系演化。