未来二十年中国住房需求将剧烈变动

●根据人口结构变化研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法

●我国自2003年前后出现的住房需求高涨现象与发端于1980年的“婴儿潮”有关

●未来二十年我国的人口结构和住房市场将会迎来一个相当长的调整期

●应抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整

根据人口结构变化来研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪八十年代，美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构准确预测到2007年前后美国住房价格的大幅下降趋势。大量研究表明，美国次贷危机的集中爆发以及房地产泡沫的破灭，几乎与美国的人口生育周期一脉相承。而我国自2003年前后出现的住房需求高涨现象，也与发端于1980年并一直持续到上世纪九十年代初期的“婴儿潮”有关。“80后”在住房市场化改革之初成年，并在2003 年左右开始准备成家立业并集中进入住房市场，成为住房刚性需求的主体。据多家调研机构的问卷结果显示，以年轻人为主的刚需群体约占近年来我国实际成交住宅的一半以上。未来二十年，由于城镇化、户籍制度、计划生育政策等多因素的综合作用，我国的人口结构和住房市场将会迎来一个相当长的调整期。

住房需求主体的人口学逻辑

按照国际上通行的人口年龄结构划分类型，15-64岁之间被视为劳动年龄人口，0-14岁和65岁以上则被视为非劳动年龄人口。国际经验表明，劳动年龄人口的比例越高，住房需求越大；而人口抚养比越高，住房需求越低。当人口接近退休年龄时，住房自有率将会随着年龄的增加而降低，因为理性消费者退休后会倾向于卖掉自有住房去选择租房，这类似于利用反向住宅抵押贷款提高自己的消费能力和生活水平。在许多OECD国家，纷纷出现了60岁左右的老年人集中抛售住房的现象。同样，少年抚养比提高后，由于抚养孩子的支出增加，在孩子未成年时父母会倾向于暂时减少购房支出。