冷静看待 全国楼市量价回升势头

根据国家统计局最新公布数据，7月份商品房销售面积同比继续增长，而且增速从6月份的16％上升到了18.9％。1-7月份的累计增速，也从上半年的3.9％增加到了6.1％；l-7月份，商品房均价同比上涨6.9％，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断，楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观，需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。

从全国商品房均价看。尽管7月商品房均价环比6月上涨3.8％，但明显低于过去5年6.6％的均值；百城房价连涨三个月，但涨幅全面收窄。与6月相比，百城中7月房价环比上涨城市减少7个，涨幅在1％以上的城市减少2个。环比下跌城市增加7个，跌幅在1％以上城市增加5个。前期房价涨幅过快的重点城市，房价已经开始回调。中原地产数据显示，自7月份以来，深圳二手房挂牌报价连续5周下滑。

政策面“空窗”也是制约销售持续增长的因素之一。从去年“9·30”新政开始，楼市已经持续回升了三个季度，且回升势头很强，全国商品房销售面积从1—2月下滑13％迅速逆转到1—7月上升6.1％，这中间，一揽子政策刺激功不可没，过去10年布局的楼市紧缩政策在上半年“一股脑”退出、降准降息轮番登场、各地救市之频繁和力度之大史无前例。

但进入7月份以后，无论是国家还是地方层面，房地产刺激政策该出的都出了，楼市处于政策“空窗期”；货币政策宽松出现“脱实入虚”负效应。加上CPI回升，制约了进一步宽松的空间，“降准降息式”的宽松没那么频繁了；股市财富效应全面衰减，深州楼市近期全面回调就是例证。近期，央行推出新一轮汇改，未来人民币持续小幅贬值的概率上升，资金流出增加，资金面紧缩也影响楼市需求。

需求集中的重点城市销售回落。可能将拖累未来几个月全国销售规模增长。更为重要的是，即便全国销售回升，但利好也无法延伸到新开工和拿地回暖。新开工和拿地不景气，或意味着开发企业对未来较为悲观，减杠杆趋势明显。今年以来产业资本退出房地产的案例不断增多，龙头房企向多元化经营转型。另外，即便大力度扶持，经济重镇和二线城市密集的东北，今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观，背后原因是产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失，这些内在问题对楼市的冲击是中长期的，在很多中西部省份均存在，这或是新开工和企业拿地持续“冷冻”的重要原因。