评论：“淡季”掩盖不了楼市疲软的趋势

7月楼市明显回落，中原地产监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。房企在7月的收成更为惨淡，到8月10日，共有万科、碧桂园、融创、富力等22家企业公布7月销售业绩，合计销售821.53亿元，比6月份下调32.6%，保利、万达、碧桂园等销售下滑在60%左右。

8月首周，主要城市楼市成交下滑幅度加大。CREIS中指数据显示，29个可比城市住宅成交面积比前一周下降20.3%。

7月份以来楼市下滑，有季节性因素影响。炎热的气候下购房者入市积极性低，加上开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，需要休整并为“金九银十”积蓄力量。但是，不可否认的是，股市财富效应衰减、房价上涨过快、上半年需求过快释放，需求被过度透支，可能是7月份以来回调的主要原因。

从过去楼市量价运行和购房行为规律看，但凡房价持续上涨，若无打压政策，需求入市往往比较踊跃、成交量也会保持在高位。回调需要从本轮量价齐升的特质来分析，本轮楼市回升最重要的推动力，就是二套房贷首付降至4成、营业税免征期5年改2年，刺激了改善型需求的爆发。

在上半年股市财富效应的配合下，改善型需求增长，促发了高价住宅成交爆发。数据显示，一线城市和重点二线城市，单价在5万元左右、总价在500万以上的住宅成交量上半年同比增长50%以上。高价位住宅交易爆发，直接推升房价上涨，市场开始“看多”，示范效应下刚性需求提前入市。除房贷和税收政策刺激、股市接济外，上半年降准降息政策轮番出场、各地救市之频繁和力度之大(如公积金)也为历史之少有。

但进入7月份以后，楼市处于政策面的“空窗期”；股市的财富效应全面衰减，深圳楼市近期全面回调就是例证。近期，央行推出新一轮汇改，未来资金流出增加、人民币定价资产会下跌，也会部分冲击到房价。