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今年前5个月，即便表现最好的40个重点城市，商品房销售面积同比也仅增长1.7%，而非重点城市销售面积仍下跌10%以上。也就是说，绝大部分城市对楼市及货币政策刺激的敏感度（或弹性）正在下降。
这种下降反映这些城市集聚人口和产业的能力不足，新增住房需求有限。如库存压力最大的东北，近年来每年流失人口约200万，沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市楼市去化周期在3年左右。广大二线非重点及三、四线城市，将是楼市回升的主要拖累。
今年以来，尽管货币政策的宽松超出市场预期，但资金“脱实入虚”问题仍非常严重，这与存款和银行理财大量参与股市有关。另外，一线城市近日楼市火爆，深圳和上海的房价领涨全国，据媒体报道，“炒完股市炒楼市”的投资需求占比至20%左右，也与资金“脱实入虚”有关。
在这种情况下，除了思考如何引导资金进入实体经济外，当前及未来一段时间政策重点有望转向积极的财政政策。4月财政支出显著加快，第二批1万亿地方债务置换出炉等，都意在让财政政策更加积极。
因此，打通传导途径，而不是继续实施“降准降息”式的宽松模式，或成为未来一段时间货币政策的重点。而减少降准降息对楼市来说意味着少了一个强劲的助力。
值得注意的是，去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应，驱动楼市短期的购买力迅速增加，这是近期一线城市房价任性上涨的重要原因。
但自5月以来，股指宽幅震荡，泡沫论甚嚣尘上，管理层期待慢牛，去年以来的财富效应开始减弱，显示对楼市的这一扰动因素将在下半年趋于消退。
综上所述，下半年楼市将继续着力于夯实弱势企稳的基础，去库存仍是楼市主题；销售止跌趋势形成，但反弹幅度会非常小；原有楼市政策的边际效应减退，加上过去几年高地价给房价带来的压力，将是制约楼市销售难以显著回升的主要原因。
据此可以判断，楼市分化将继续加剧，一线城市会告别“火热”，但下半年量价可能继续上升，多数二线城市楼市有望止跌企稳，实现销售正增长，而其他城市依旧疲软。此外，开发商将通过“抢食”一线城市土地和并购，寻求增量市场机会。
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