观点：楼市下半年“弱势企稳” 局面仍待夯实

国家统计局上周发布的“2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况”显示，前5月全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标趋于好转，尤其全国商品房销售额15个月来首现正增长，显示楼市已现走出疲软区间的曙光。

政策对于合理住房需求的大力度扶持，叠加货币政策降准、降息等因素，是楼市在5月份止跌企稳的主要原因。从数据看，销售端的改善最为明显：1~5月份，全国商品房销售面积尽管下降0.2%，但降幅较1~4月份大幅收窄4.6个百分点，住宅销售面积已经与去年同期持平，销售面积在上半年有望实现同比正增长。

与此同时，销售面积从1~2月份下降16.3%到1~5月份基本止跌，超出市场预期，这也反映出开发商库存去化加快，5月底待售面积自今年以来首现下降。“去库存”加速也激励了开发商加杠杆的进程，3个先行指标（开发企业到位资金、土地购置面积、新开工）增速下降初现收窄迹象。

目前，三大因素将夯实楼市底部基础。

首先，目前商业房贷和公积金贷款基准利率分别为5.65%和3.75%，已跌破2009年的历史最低水平。从过去境内外楼市的市场周期看，利率底部一般会引领楼市底部；

其次，国家统计局解读5月数据时，强调楼市销售回升，购房者信心恢复和先行指标向好（尽管向好迹象并不明显），这颇有引导舆论呵护楼市的意味；

最后，下半年通胀水平难破“2”，实际利率仍将维持低位，而开发贷款条件放松，债权股权融资快速增长，资金环境继续友好将助推供销活跃。

但必须要看到，尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄，意味着单月销售回升明显，但5月底的库存仅仅减少了15万平方米，与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。

另外，如果考虑到在建未售、已批未建这两大块库存的话，言及“库存压力下降”还太早。即便监测的35个城市多为经济发达区域，库存去化效果最明显，但5月份仍有28个城市库存同比增长。