楼市时评:“330”新政后楼市冷热互现的真相

house.fjsen.com        2015-05-06 10:46:35       来源:中国经营网 责任编辑:王海云        我来说两句

据国际在线报道,今年3月底,中国政府推出了一系列扶持楼市的新政策(“330”楼市新政),从购房首付比例、信贷支持等层面支持居民自主和改善性住房需求。在此助推下,一线城市楼市再度活跃,成交量环比大幅上涨。与此同时,三、四线城市楼市普遍没有改观。地产业人士表示,楼市分化格局将会持续。随着交易量回升,一线城市房价有走高趋势,但很难再现楼市猛涨情况。

最近几天,回暖的楼市,让北京二手房经纪人格外忙碌。北京石景山区某房产中介公司的员工告诉记者:“5月1号到5月3号,(门店)每天基本都能卖出3套房子,成交量很大。有的卖家已经把价格抬高了。”

4月以来,在“330”楼市新政助推下,北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。随着自住购房需求集中释放,北京楼市一扫去年大多数时间里的低迷局面。我爱我家副总裁胡景晖对记者表示,北京4月二手房成交量超过1.71万套,创下25个月以来的新高。同时,新房成交量环比增长近四成,同比增长五成。谈到背后原因,他分析说:“‘330’新政针对改善型住房(人群构成利好),(房地产交易)营业税(的免除年限)由5年降为2年,降低了购房首付比例。另外,今年春节比较晚,在一定程度上把3月份的交易量挪到了4月份。加上,去年北京二手房交易量少了5万套,今年也该补回来一些。这些因素都导致了(楼市成交放量)。”

楼市回暖,再次引发人们瞩目。在深圳、上海等一线城市,重现“日光盘”,即开盘当天即告售罄的情况,这引发了持币观望者对房价可能又一次大涨的忧虑。但仔细观察,不难发现,眼下这些“日光盘”更多带有炒作意味,因为新盘放盘数量普遍较少,跟往昔楼市火爆时期存在差异。目前,在房屋库存积压仍然很大的情况下,即便在一线城市,很多在售楼盘并没有借机抬价。

而从房地产信贷层面来看,尽管“330”新政强调,二套房首付可低至四成,但记者从多家国有大型银行的北京分支机构了解到,银行都是“从严”执行相关政策,并没有放开“银根”:“购买二套房的首付,中国工商银行没有降到(‘新政’所允许的最低)四成,还是至少需要付五成。(二套房贷款利率)还是基准利率上浮10%。”

分化,是近期业界人士谈论楼市时,使用最多的词汇。与一、二线城市楼市交易的热络相比,一些三、四线城市不为所动,楼市成交不升反降。一些城市出台力度更大的楼市刺激政策。广东佛山日前解除了“限购令”,吸引了不少广州人出手购房。中原地产首席分析师张大伟认为,三、四线城市未来的楼市前景不容乐观:“整个中国房地产市场已经不处于同一个周期。对于三、四线城市来说,消耗库存起码需要两年以上时间,带有投资目的进行投资,需要谨慎。”

业界人士指出,整体而言,中国楼市目前库存依然巨大,市场没有全面企稳,在供求关系发生扭转的情况下,“去库存化”将是未来楼市政策的主要着力点。而中、小城市的房地产行业能否真正走出困境,取决于是否能借助经济转型,通过就业和人口的聚集效应释放住房需求。

对于房价走势,杨红旭认为,在刚需拉动之下,一线城市房价将看涨:“到今年年底,一线城市的房价相比现在还会有15%左右的涨幅。”

而胡景晖表示,未来,受到整个经济环境和房地产周期的影响,像北京这样的一线城市,房价飙升的情况,将很难再度上演,“从整体的供求比例来看,新房还是二手房价格都趋于平稳,重新回到量价齐升的走势不太可能,房地产行业大的行情和走势并没有发生改变,只是有一些调整和反弹。再加上投资更多回到股市,房价大幅反弹不具备这样的条件。”

 
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