二套房贷首付四成“悬而未决”，不少改善置业者需重新设计换房方案
根据“3·30”新政，二套房贷首付降至四成，不过新政在广州市至今仍未落地。据记者从银行有关人士了解到，有的银行仍坚持“穗六条”首付七成的严苛规定；部分银行则从去年“9·30”新政后二套房贷首付回归到国家之前规定的六成首付，但距二套房贷新政的四成首付仍有一段距离。有专家认为，“3·30”新政与“穗六条”“打架”，故此如果“穗六条”不就二套房贷的首付进行更新，那么“3·30”新政仍难以落地。然而，从楼市政策"松绑"的大环境来看，二套房贷4成首付落地应该为时不远。有意置业的人士，不如趁这段等候期，把手头的资金归集计算一下，看自己能否搭上政策“顺风车”。根据去年“9·30”新政，结清首套贷款的二次置业者等同首次置业，首付更低至三成，这一政策在广州已顺利落地。故此对于手持一套房，但需要改善置业或者学位置业的人士，换房难度大大降低。据了解，现时选择“租一买一”的买家较少，通常选择“租一买一”的买家多是希望可以手持两套物业的同时，通过出租第一套单位，减轻自己的贷款压力。
文/图：广州日报记者 李凤荷
各区换房成本知多D
满堂红数据显示，今年以来天河区80平方米以内两房平均租金单价约为59.54元/m2/月，套均月租约为4100~4200元/月，100~110平方米电梯楼三房套均总价约为280万元，其中近期成交相对较为热门的板块为中山大道板块，尤以骏景花园为主，套均总价约为260万元左右。
目前海珠区80平方米以内的两房平均租金单价约为47.86元/m2/月，套均月租约为3200~3300元/月。现时海珠区成交相对活跃的100~110平方米三房单位主要集中于工业大道板块，其中保利花园成交量占比约超过三成，套均成交总价约为248万元左右。满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，如第一套贷款已结清，首付房款约为75万元，贷款额约为174万元，月均供款(20年等额本息)约为12366元/月，减去第一套的房租，估计月均支付房款约为9000~9500元左右。
越秀区近期80平方米以内的两房平均租金单价约58.27元/m2/月，套均月租约4000元/月，其中五羊新城—二沙岛板块套均月租约3700元/月，越秀板块及淘金—建设板块套均月租约为3900元/月。刘镜棠介绍，近期越秀区100~110平方米三房成交相对活跃的是淘金—建设板块，套均总价接近300万元左右，其中淘金华庭、逸雅居套均总价约为300万元，而淘金家园、天伦花园套均总价则基本上都在350万元以上。
白云区近期80平方米以内的两房平均租金单价约为37.04元/m2/月，套均月租约为2500元/月，其中白云大道板块套均月租约为3000元/月，机场西—三元里板块及解放北—广园中板块套均月租约为2500~2600元/月，新市—黄石板块套均月租约为2200元/月，同德围—西槎板块套均月租为最低，约为1900元/月。
刘镜棠介绍，近期越秀区100~110平方米三房成交相对活跃的板块为白云大道板块，套均总价接近180万元左右，其中电梯楼如云山锦绣、时代玫瑰园等楼盘套均总价约为225万~230万元，而楼梯楼单位如云山居套均总价约140万元。
黄埔区近期90平方米左右的单位平均租金单价约为26.72元/m2/月，套均月租约为2400元/月。刘镜棠介绍，黄埔区130平方米左右的单位有万科城市花园、金碧领秀国际、金碧世纪花园等，套均总价基本都在250万元以上，而港湾路一带的楼梯楼单位套均总价约为160万元左右。
据满堂红促成交易数据，番禺区近期90平方米左右单位平均租金单价约为32.90元/m2/月，套均月租约为2900元/月。刘镜棠介绍，番禺区130平方米左右的单位选择较多，其中祈福新村、南国奥林匹克花园、番禺海伦堡、广州星河湾等楼盘近期成交相对较为活跃，套均总价约为200万元左右，基本上均为素质较好的电梯楼单位。
换房板块扫描
珠江新城板块：二套房适合选旧楼
中原地产广弘天琪分行高级营业经理姚志雄介绍，如置业者持有一套85平方米的广弘天琪两房，现时出租租金约达7500元/月，而购入该楼盘约117平方米的三房，总价约450万元，按首付四成计算，这套广弘天琪三房月供款约1.5万~1.6万元左右。月租金与月供款差价将近1万元，可能会相对较为吃力。姚志雄表示，这类置业者可选择购入楼龄约12~13年的南天广场或名门大厦，目前，两个楼盘的均价约2.1万~2.5万元/m2，一套约110平方米的南天广场三房，总价250万元，按首付四成、贷款约25年计算，这套南天广场三房月供款则在0.9万~1万元左右，月租金与月供款差距并不多，对处于职业上升期的人士来说，问题不大。
赤岗板块：以租养供缺口为五六千
中原地产赤岗分行高级营业经理曾伟健介绍，赤岗板块选择“租一买一”方式的置业者较少。如该买家持有一套面积约60平方米的鸿运花园两房，现时租金约2600元/月，而购入该楼盘约100平方米三房，总价约200万元，按首付四成计算，这套三房月供款约4000~5000元。通过租金补贴后，该三房每月供款近2000元。如置业者持有76平方米的佳信花园两房，租金约4000元/月，而同小区100平方米左右的三房单位，总价约250万元，按首付四成、贷款约25年计算，这套三房月供款为9573元左右，月租金与月供款差距约5000~6000元。
钟村板块：祈福换楼租与供价差6千
中原地产金山谷花园分行高级营业经理卢汉成介绍，如置业者持有一套85平方米的祈福新村两房，租金约达2800元/月。而祈福新村三房以面积约130平方米居多，总价约200万元，按首付四成计算，这套三房月供款约8000~9000元左右。月租金与月供款差价近6000元，相差较大。由于现时买家二次置业放开限制，因此有部分买家选择“租一买一”方式，但数量不多，更多买家以首次置业或“卖一买一”改善型买家为主。
康王路板块：能月供一万可换房
中原地产恒宝分行高级营业经理黄启洪表示，如置业者持有一套约60平方米楼梯两房，租金在3000~4500元/月，如果购入100平方米楼梯三房，总价约270万元，月供款约1万元。月租金与月供款差价约7000~8000元，可能会超出不少置业者预算。如果计划出租电梯单位，70平方米电梯两房现时租金在5000元/月，如果购入110平方米电梯三房，总价约300万元，月供款约1万~2万元左右。月租金与月供款相差近1万元。黄启洪建议，选择“租一买一”时，租金并非主要的还款金额来源，但可作日后投资升值之用。
东风东板块：租电梯房住楼梯楼
中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋表示，在该板块“租一买一”可能相对会较为吃力。如置业者持有一套68平方米的洪都逸品电梯两房，租金在4500~5000元/月，如购入楼龄约10年的凯城华庭一套120平方米三房，总价约400万元，月供款约1.5万元。月租金与月供款差价约1万元，可能会超出不少置业者预算。如想减轻还贷压力，在该板块“买一”可能要选择楼梯三房，一套81号大院约93平方米的三房，总价约190万元，按首付四成、贷款约15年来计算，月供款约9000元左右，再用出租的两房租金补贴，还贷压力相对较轻。
机场路板块：“租新住旧”实现梦想
中原地产齐富路分行高级营业经理张院雷介绍，机场路板块电梯两房月租在3000~3200元，如置业者持有一套约80平方米电梯两房，利用租金补贴方式购入该板块的三房，可选择楼龄约12年的白云骏景家园或者楼龄约18年的云霄楼。现时，白云骏景家园107平方米左右的电梯三房，总价约180万元，如首付四成，贷款年限约25年，月供款近7000元，“租一买一”差价约在3800~4000元左右。如果选购云霄楼约100平方米的楼梯三房，总价约110万元，假设首付四成，贷款年限为20年，月供款约4000~5000元，“租一买一”差价约2000元，还贷压力相对较小。
“租一买一”贴士
从记者搜集的“租一买一”置换方案看，各区置换成本不一，白云区出租新的电梯房再买旧楼，月供缺口两三千；高大上的越秀和珠江新城，置换成本高得多，“租一买一”后每月估计要1万元以上。对于手头有套两房的购房者，出于改善居住、亲友团聚以及“二胎”考虑，置换一套三、四房很有必要。目前贷款政策已大为放松，如果的确有置换需求，趁早买才是正道。
“租一买一”，出租收入可作为每月固定收入来源。如已结清首次置业款，新购第二住房需提交每月收入证明，只要工资收入与租金收入总和超过新购房屋月供的两倍即可。此外，由于目前股票市场兴旺，且购房者需预留一定周转资金，建议首期款尽可能利用央行新政，首付给多一点则月供少一点，月供给少一点，可用增加贷款期来减少月供。
此外，“租一买一”势必会出现关系到住哪一个房屋，出租哪一个房屋。出于置换考虑，自住当然选择是增购的大面积，小面积房屋出租也更容易。住惯新电梯两房，要搬到楼梯楼三房，可能心理落差会很大，故此中介人士建议置换的房屋宜选择楼龄长一点但保养较新的单位。市区内部分电梯楼和楼梯楼单价相差不大，换房要仔细看清楚才行。 | 
