险资钟情大型房企 中小开发商望洋兴叹

house.fjsen.com        2015-04-30 11:02:00       来源:每日经济新闻 责任编辑:王海云        我来说两句

保险资金正在大举进入房地产行业,但是要想从数万亿规模的保险资金里分一杯羹,却并非易事。

《每日经济新闻》记者近日采访发现,大房企尤其是年销售400亿元以上的房企才更有可能获得险资青睐,中小房企只能“望洋兴叹”。

险资“可遇不可求”

四川花好月圆房地产董事长樊义波向记者表示,当前房企的最大问题就是缺钱。

在此背景下,恒大与中国人保合作,碧桂园联手平安的举动,引来很多房地产人士艳羡的目光。

不过,并非所有房企都能入险资的法眼,这得取决于企业的投资回报率。

据地产金融界资深人士朱万芬介绍,“泰康人寿的融资成本在3%~4%,生命人寿也应该在3%左右。如果险资的融资成本为3%,它进来后可能需要拿到6%、7%的回报率。”

“其实更多时候,不是房企在找险资,而是险资找到了房企,而且一般都是以股权合作方式进行合作。这样一来,房企解决了资金问题,险资找到了回报率更高的投资渠道。”朱万芬表示。

去年8月,国务院发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》,明确要拓展险资的服务功能,发挥长期投资优势,鼓励设立不动产等专业保险资管机构,允许设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。

但对于多数房企来说,与险资合作仍遥不可及。

“哪有那么多机会?保险公司本身比较少,只有大房企才能玩这些东西。”全国房地产商会理事、西南交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示。

一家年销售额上百亿元的上市房企投资部负责人向《每日经济新闻》记者表示,“境外资金要的回报率比险资还低很多,我们都用不了,想不想用与能不能用是两码事,我们只能‘望洋兴叹’。”

“一些一线偏下、二线偏上的房企,他们年销售额在400亿~500亿元左右,土地拓展和期间费用所需的资金量非常大,而开发贷和信托融资成本较高,因此对险资的渴望度很大。”上述房企负责人表示。

多以股权合作方式介入

那么,险资与房企合作,到底会以什么形式介入?

朱万芬介绍,房地产本身的金融属性会越来越强,资产证券化是大趋势,险资往往会找一家优质的企业开展股权合作。像恒大与中国人保合作,碧桂园联手平安等基本上是从集团层面展开股权投资合作。

那么,险资又是如何介入房地产开发的呢?

朱万芬介绍,每个企业的操作路径不同,很多企业会从集团层面的财务杠杆方面去平衡。如果双方开展集团层面股权合作,所融资金如何落到项目上,这中间还有具体的约束条款。“险资一定要求项目风险可预测、可控制,还要保证投资收益不会降低,险资也不是长期的入驻,一般三五年就会退出。”朱万芬说。

在她看来,目前土地价格逐年上升,年均涨幅不低于5%,如果开发贷融资成本持续在8%、9%的高位,那么寻找一笔低成本资金,比如险资,将有利于房企消化地价的上涨,从而使得房企利润率维持在一个稳定水平。

 
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