行业增速10年最低 房地产新常态下凸显三大变化

近半年多时间内，我国房地产市场再一次走到“十字路口”：过往的“狂飙突进”告一段落，多领域“数据拐点”开始出现。接受《经济参考报》记者采访的多方人士指出，随着中国经济步入新常态，房地产市场走势、政府调控方式以及开发商购房者的心态，也都发生了相应的变化。房地产业有望进入降速运行、提质增效的新阶段。

市场的“脸”在变：

行业增速创下10年最低

数据显示，2014年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2014年，全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5％，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7％，降幅同样创过去十年最低水平。

此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6％。回顾以往数据，自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、某机构中国执行总裁丁祖昱等分析人士判断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势不可逆转。甚至有业内人士预测，“就算全面取消限购，房地产也难像5年前那样疯狂。”

这个结论主要是基于两点原因：一是国内需求结构发生变化。据民生证券研究院宏观经济研究员朱振鑫测算，目前中国20－29岁人口占比约为17％，而未来十年这个数字可能降至10％左右，适婚人口比例的下降，将导致住房需求的减少。此外，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于一些新兴市场。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米。香港地区则仅为15平方米；二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志说，很多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房价水平下已经发生了变化。以北京等一线城市为例，确实有很多需要改善居住条件的家庭，但没有支付能力的居多；还有很多年轻人选择了租房来代替买房。这些都表明，住房需求不见得一定是“刚性需求”，开发商盖的房子也不一定总能卖得出去。