国家住房银行呼之欲出 “中国版两房”日益临近

house.fjsen.com        2015-04-17 16:06:21       来源:第一财经日报 责任编辑:王海云        我来说两句

住建部公积金监管司司长张其光近日撰文称,我国设立国家住房银行条件已基本成熟,改革依据充分,资金规模巨大。

张其光称,目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力,经济“房地产化”短期内难以扭转。设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行),是增加住房消费需求的有效措施。

据《第一财经日报》记者了解,至于国家住房银行的发展模式,目前坊间主要讨论的是国家开发银行模式和美国的“两房”(房利美、房地美)模式,而后者的可能性似乎更大。

中国版两房日益临近

在房地产市场不景气的背景下,今年3月底,监管部门放松房地产调控政策,将二套房贷的最低首付比例从六成降至四成,并将以前免征营业税的期限从购房满5年下调至2年,以拉动房地产市场需求复苏。

摩根士丹利华鑫证券宏观经济研究主管章俊对《第一财经日报》记者表示:“这并不意外,目前经济增长的下滑很大程度上是受房地产投资的拖累,而房地产投资下滑背后则是房地产需求在持续萎缩,放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。”

张其光在文章中还指出,稳定房地产市场,关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础,设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行),是增加住房消费需求的有效措施,应抓紧组织实施。

分析人士认为,房地产市场关系多个行业,例如化解过剩产能和影子银行风险,而这需要转变住房政策取向,从调控供给转为培育需求。

张其光在文章中建议,加快改革住房公积金制度,将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。

兴业证券研究认为,中国通过“按揭-MBS-国家住房银行”来阶段性稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于中国存量房持有结构不均衡、此前对居民按揭贷款支持力度不大,因此未来几年内通过上述模式稳定房地产市场、阶段性降低“硬着陆”风险的概率还是很大的。

恒业基金投资总监柳宇星告诉《第一财经日报》记者:“成立国家住房银行,以国家住房银行为载体,加之银行、保险、债券投资基金等作为重要投资及持有机构的‘按揭-MBS-两房’的稳定房价并加快存量住宅周转的方式,将越发成为一种可行方式,在短期及中期内通过向中低收入阶层提供低息的住房按揭贷款支持,以提高存量住宅的去化与周转,在当前房地产市场非理性收缩过快的大环境下,以稳定房价与房地产市场正常的发展水平。”

民生证券也认为,“国家住房银行”概念的提出意味着中国版两房日益临近。

民生证券宏观政策研究院研究员李奇霖对《第一财经日报》记者称:“‘国家住房银行’的模式可能有两种,一种是国开行模式,另一种是美国‘两房’模式。国开行模式是指通过发行金融债筹集资金,直接向购房需求者提供资金支持;‘两房’模式是指通过购买商业银行住房抵押贷款并发行RMBS(个人住房抵押贷款支持证券)支持个人住房市场。目前来看,‘两房’模式的概率更高一些。”

资产证券化基础资产向个人住房抵押贷款拓展是大趋势,从国际市场来看,美国在资产证券化兴起与住宅抵押贷款领域经验丰富,对我国的资产证券化借鉴意义深远。

李奇霖认为,作为政策性机构,如何避免政府支持机构的道德风险相比于具体运用模式而言,更需向美国学习,美国“两房”在金融危机期间经历了危机而后恢复,其间战略是如何调整的也值得关注。

“中国住房银行与美国‘两房’无论是从设立的初衷与意义,还是从运营的模式与风控的管理上都将有本质的差别。中国住房银行的设立基础是对国家住房公积金的改革,设立的目的是以信贷支持的手段为中低收入阶层解决住房需求问题,运营模式上除了类似美国两房购买贷款机构的房屋抵押贷款支持证券外,也将直接向购房者提供按揭贷款服务,风控管理模式上将由国家相关部门垂直管理,并结合税收等宏观调控手段以共同稳定房地产市场的正常发展。”柳宇星表示。

 
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