福州自贸区挂牌已经进入倒计时,与自贸区相关的一切再度引起人们的强烈关注。与此同时,国家“一带一路”战略正式确定我省为21世纪海上丝绸之路核心区之一,福州新区也在力争上升为国家战略,正向相关部门申报。
从此前已经批复的上海自贸区经验来看,楼市在“自贸”效应下,大火了一把,地价、房价、成交量都创下新高。因此,在福州“三区叠加”的效应光环下,再赶上国家密集出台有利于楼市的种种举措,福州楼市是否会因此而迎来新的盛宴,成为人们关注的焦点。
自贸区概念
已实质影响榕楼市
对很多福州人来说,“自贸区”是个很复杂的概念,能把它厘清的普通市民少之又少。不过,对“自贸区”能带来的影响,很多人都能举出一二,其中基本上都以楼市为主。比如“上海自贸区获批的消息一出,外高桥等板块的房价一夜飙涨。上海自贸区成立半年,周边房价普遍上涨三成左右,个别项目上涨幅度甚至达到50%以上”这样的例子,很多不懂经济的市民也能随手拈来。
这反映了一个现实:由于固定资产仍然是福州市民财产中最重要的组成部分,任何“利好”都会很本能地被投射到楼市之中。自从去年福州自贸区的消息传出后,至今已经有一段时间,那么自贸区概念对楼市产生的效果如何,后市又将如何发展呢?
“自贸区已经成为我们最大的卖点,这是毫无疑问的,而且自贸区的建立确实带来了销售的稳步提升。但在价格上,我们区域内的几个盘都保持基本稳定。”昨日,平潭及福州几个位于自贸区内的楼盘销售负责人都这样表示。
楼市中的产品主要分为住宅类和商业类。福州晚报记者调查发现,目前,在自贸区内的住宅楼盘并不多。如马尾,当前在自贸区内的楼盘有东方名城、名城中心、名城港湾、浪琴湾等,而南台片区更少。在价格方面,马尾不少楼盘的均价大概为每平方米12000元左右,与福州其他城区比起来仍属价格洼地,尤其不少楼盘还有特价房源在推。尽管这些楼盘的价格没有明显上涨,但在销售量上已经有明显的提升。例如,去年上半年平潭销售住宅大约9万平方米,而7月～11月销售了10万多平方米,这一时间段恰好是平潭加入自贸区的概念逐渐被炒热的时间段。而在马尾,近期开盘的几个楼盘成交量都比较理想,而且日常的看房者数量都在持续上升。而在商业方面,自贸区内的商业项目的成交热度也在迅速上升。在多个区内的商业项目,福州晚报记者都看到有业主在签约。很多商业投资者的观点是,按照上海自贸区之前的惯例,在自贸区范围内注册企业将会有很大优势,因此挂牌后写字楼及SOHO的需求肯定迅速上升。因此,他们希望抢占第一桶金,在价格没涨起来的时候先行入手。
“福州新区”与“核心区”
利在长远
当很多市民仍然将目光停留在自贸区时,很多地产商已经将眼光放到了更广阔的空间里。
在福建自贸区中,福州片区面积共31.26平方公里,主要分布在马尾区、南台岛、福清江阴。说实话面积还是有限的,能参与的“玩家”也有限。但福州新区就完全是另一个概念了。福州晚报记者从福州市相关部门获悉,福州新区规划控制面积为1892平方公里,面积将是福州建成区面积的十几倍。其范围涉及福州沿海沿江的仓山、马尾、福清、长乐、连江和罗源6个县(市)区的60个乡镇,其中生态用地不少于50%,可开发建设用地面积约300平方公里。因此,在开发商和业内专家看来,其意义不在提升房价,而在于扩大城市的发展空间,而福州房地产行业的发展空间也随之同步扩大。
从《福州新区建设行动计划(2014~2020)》中不难看出,基于城市发展“跨江面海”的重大发展战略之上的这份规划,其内涵就是要通过发展福州新区核心地带,带动其他片区共同发展,从而将福州建设成为现代化的滨海大都市。
福州市规划设计院人士表示,福州新区重点打造“闽江口金三角经济圈”,通过发展福州新区,带动城市新区板块的联动崛起,从而打通福州城市发展的关键命脉。于是,福州新区所在的核心地带,尤其是东江滨板块、螺洲板块和南台岛板块,自然就是发展的先锋和龙头,起到引领发展的重要作用。目前就新区核心地带而言,各大地产商如名城地产、泰禾集团、阳光城集团、新大陆集团、中发置业、大德集团等品牌房企都已经入驻,推动交通及生活配套的不断完善升级,其中的螺洲板块正悄然崛起。同时,作为闽江口明珠的琅岐岛也在迅速发展,部分楼盘已经开始开发。还有业内人士认为,福州新区的概念比较广泛,放眼福州,东二环板块、南屿南通新城板块、西江滨板块,都与福州新区融会贯通,都可以被认为是正在崛起的新城板块。目前,在东二环,政府规划横屿组团板块,同时未来还将有千亩以上的土地出让,新区特征凸显。而南屿南通新城板块和西江滨板块,因为是生活新城,属于刚需外溢突出板块,又通常以价格亲民、生态资源等取胜,板块成熟度将进一步彰显,也具备未来生活新城的特征。因此,就目前福州楼市格局而言,呈现出“多点开花”的态势,数个新区板块都迎来了重要的发展机遇。
此外,从长远来看,福州新区和国家“一带一路”建设将大幅拉动包括基础设施在内的对外投资,加快国内产业结构升级,带动电子、高铁、通信、汽车、服务等产业发展,并带动出口增长。在21世纪海上丝绸之路中发挥龙头作用的福州,凭借地理优势将汇聚庞大的人流、物流、信息流,最显而易见的是,越来越多企业入驻福州,商务办公将率先出现一波需求潮,加上港口经济发展,地价抬升,对写字楼也将产生拉动作用。
概念好有实利
但投资不可贸然
自贸区概念已在切实影响楼市,那么在“三区叠加”之后,对今后的走向,业内人士又是持什么观点呢?
在住宅方面,业内人士普遍认为,住宅需求会上升。“因为福州自贸区是在原来经济技术开发区和工业区的基础上建设而成,园区内主要是工业厂房和仓库,住宅较少,员工的住宅需求就会直接辐射到周边。”福州机构高级分析师黄彬认为,自贸区周边普通住宅必然会因为区内企业的增多而带来更多的购买需求。而福州房地产专家王阿忠则认为,自贸区设立不仅是一个免税的物流区,还带来金融环境利好、政策利好,以及政府对区域内整体配套设施的提升。整片区域开发,对当地地产商的开发会带来更多的发展空间,加上港口经济发展、地价抬升,对楼市也将产生拉动作用。“自贸区作为对外开放领域,关税降低或直接降低流通成本,这对厂商和消费者都有益,未来一段时间,随着跨国企业总部和运营中心陆续入驻,区内人气增加必将有助于整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升,同时辐射的范围更广泛,这必然会带动住宅销售,开发商重视现金流,一般希望项目可以快速周转。”
在商业地产方面,业内人士更为看好。中原地产资源中心总经理温江霞表示,自贸区对于福州楼市的影响,尤其表现在对商业地产的促进作用上。物流基地建设、商务办公需求会率先迎来机遇,区域内税收优势拉动商品销售,进而刺激商业物业以及酒店设施的需求。王阿忠也认为,随着越来越多的企业入驻,对商业地产的带动肯定很大,特别是促使自贸区内商用物业的增值和租金的上涨。而在短期内,如果没有足够的市场供应量,这个热度将会持续一段时间。自贸区建立后,物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮。此外区域内税收优势将使商品价格具备竞争优势,更便宜的进口商品将扎堆进来,在商品价格优势带动下,来福州消费的人数将增加,这会提升福州商业贸易行业的景气度。商贸的发展将刺激商业物业以及酒店设施的需求,这将让商用物业租金收益水涨船高。因此,未来商用物业将获得不错的发展机会。
不过,如果觉得因此就可以贸然进行投资,那就错了。
新境界董事长杨锌表示,自贸区对房地产的影响小于对金融的影响,虽说对房地产会带来利好,但还要看自贸区带来相关的配套政策。上海自贸区是推进改革和提高开放型经济水平的“试验田”,但每个城市区域的优势不同,上海根据其城市发展设定自贸区,而受区域性和时间性影响,上海自贸区的利好并不能复制到其他城市。根据福州自身贸易以及当前房地产分化情况来看,自贸区热度近期内不会直接拉动房地产行业,特别是福州的房地产购买力是郊县的集合,更多依赖的是“回乡经济”的拉动。在商业地产方面,随着更多类型的公司进入自贸区,商务办公等会率先出现一波需求潮,因此这类商业地产会迎来先机,原有的库存会快速去化,短期内其对交易的促进作用明显。但随着自贸区的推广,其关注度将逐渐下降。以上海自贸区成立三四个月后的楼市为例,房价普遍比成立之前上涨20%~30%,个别项目上涨幅度甚至在50%以上。但随着时间的推移,这些地区房价已开始回落。因此,仅仅将自贸区当成房地产概念来炒肯定是错误的。此外,还有业内人士认为,对住宅项目来说,自贸区的影响还将存在一定滞后性。因为区域内相关配套尚未发展成熟,短期内也影响了大规模的人口入驻,不利于住宅市场短期内迅速爆发。
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