中型房企"保命":追利润去库存 增速严控10%红线

house.fjsen.com        2015-04-07 10:28:15      骆轶琪 来源:理财周报 责任编辑:王海云        我来说两句

集中度倒逼逐利润去库存

“有时候我们会有一个错觉,以为市场已经被很多大型开发商垄断,但实际上无论是从销售面积还是销售额计算,房地产行业最大的开发商份额也只有2个点,市场份额第二第三的企业分别是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼告诉记者,这意味着市场中充斥了很多中小型开发商,在市场平稳的环境下,他们会处于非常被动的状态。

因此,对于中小房企的淘汰制度在慢慢形成。

“市场里很快会形成更全面的对比,分化更严重。这个市场确实非常大,要把市场规律做到更完善,需要挺长的时间。”蒋尚礼认为。

在行情好的2013年,房企普遍认同的规律是通过高周转模式扩大规模,以规模换取市场和价值。

“我们统计2013年,是阳光城周转率最高的一年,他销售额口径总资产周转率可以达到0.9以上,基本上一年能转一圈。”郝炬继续道,一旦面临行情调整,通过高周转大规模扩张已难持续。“所以更重要的是控制成本、调整结构、保持稳健的财务杠杆,同时实现合理的利润率。我想这是一些开发商近几年在做的事情。”

其反复向理财周报记者强调,“现在进入价值时代,从市值、投资者角度看,重新评估一家房产企业,规模只是其中一个因素,但肯定不是最重要的。总体来看,房价增长预期下调,未来利润空间至少是不容乐观。”2014年,规模扩张成为压住房企现金和利润的大山,不合理库存则抑制了有效的去化。

“就像碧桂园、恒大有很多资源、品牌优势,全国网络很好,但是核心盈利也没有上去,”谢骐聪表示,在今年年初业绩陆续公布之后,行业集中反映出的问题是,毛利率急速下滑,利润被遏制。有了大型开发商的前车之鉴,会给中型房企一些启发。“在过渡时期,从原先买地卖房冲规模,到想要一些沉淀,一些持续的现金流,这是每个房地产市场必然会经过的阶段。”

在出现历史峰值的2013年,房企主要依靠火爆的海外债券市场融资推动去化,但时移世易,跌入冰窖里的2014年,“房企依靠借钱增加规模,到头来赚的钱全部用来付了债务”。谢骐聪感慨。

冷却下来的房企,开始回归原本稳定增长的模式。“中型房企开始重整,在过去限购令严格的时候,大家都跑去三四线城市拿地开发,但现在那些地方的项目第一期能卖得很好,二、三、四期却根本卖不动,因此去库存也变得很重要。”

 
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