楼市低迷利好频出 新政突破限制供给的70/90政策

国土部和住建部两部门上周联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了中央政府在供给层面稳定房地产市场的政策，这些政策涉及土地供给、住房规划、土地房屋供给结构以及保障房的统筹等方面，事实上突破了2006年出台的限制供给的70/90政策，有利于支持自住和改善性住房需求。

但是，要稳定房地产市场，还需财税金融多策并举改善需求。可行的政策储备包括，鼓励银行加大对住房按揭贷款的支持力度，实行差别化的房贷政策、对首套房房贷的首付比例和利率实施优惠，对自住和改善性需求提供税收优惠，加大地方政府收购商品房补充保障房的力度。

可以说，经过了数年的以控制投资需求为主要手段的房地产调控，2009年救市形成的楼市泡沫已经初步得到控制，这不仅体现在房地产投资增速的回落上，2014年房地产投资增长10.5%，比上年回落9.3个百分点。更体现在房地产价格，尤其是二手房价格的回落上。某研究院“百城价格指数”显示，2015年2月，百城(新建)住宅平均价格为10539元/平方米，环比下跌0.24%，同比下跌3.84%。

但是，房地产市场的发展与居民实际住房需求仍有较大差距。静态数据而言，虽然目前城镇居民拥有住房初步达到户均一套，人均33平方米，可城镇居民住房拥有很不均衡，住房成套率比较低。根据“六普”数据，城镇49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房没有厨房和厕所。动态数据显示，中国城镇化处在中期，按照2020年城镇化率60%计算，将有3亿左右的已到和将到城镇的转移人口需要“住有所居”。有专家判断，到2025年之前，中国城镇住房需求不会绝对下降。

这可能就是总理所说的，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的， 我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

而且，稳定房地产就是稳定投资，也是当前稳增长的抓手之一。回顾2014年数据，进出口比上年增长2.3%。社会消费品零售总额同比名义增长12.0%，增速相比上年回落1.1个百分点。固定资产投资同比增长15.7%，增幅比上年下降2.7个百分点。考虑到消费需求长期以来“稳”的特征，以及全球经济的不振，今年出口的恢复仍将缓慢，故此，稳经济的重点就在稳投资。具体观察投资数据，三个主要部分，房地产投资、制造业投资与基建投资，前二者持续下滑，仅依靠基建投资对冲显然不足。在新引擎还没打造完成的情况下，房地产仍是稳投资的主力之一。

稳地产不能仅仅依靠供给管理，一方面，单纯供给管理能够影响的更多是价格，而眼下我们需要的是，价稳量涨式的平稳恢复，另一方面，在目前的房地产领域，优化供给也难以创造需求。所以，还需要更多的财政金融政策鼓励自住和改善性需求。