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“因为贵人相助”
陈华的老家，流传着一种说法，“陈华的发家是因为一位贵人相助”。时代周报记者向多位深圳地产圈内人士求证，得到的是一种模棱两可的说法：“该人士或曾在1994年至1996年京基地产初创时期，在公司担任高层管理工作。”
2002年，京基碧海云天楼盘的开盘造势就是一个最好证明。彼时，美国前总统克林顿被邀请担任碧海云天形象大使。在深圳威尼斯酒店，满头银发的克林顿以一场主题为“WTO与中国经济”的演讲，完成了这场价值25万美元的“克林顿秀”，并为京基地产留下了久久未歇的争议和名声。
这场活动还成就了另外一家企业。在花样年集团总裁潘军的履历上，也清晰地记录着这场同样让他在地产界声名大噪的事件。实际上，策划上述“克林顿秀”的正是花样年旗下的深圳市星彦地产顾问有限公司。
“克林顿秀”事件，被业内解读为陈华寻求政治背景上的努力。陈华通过邀请国际政要商业运作提升京基及自身的影响力。这种方法实际上被沿用至今，在后续的营销活动中，除了克林顿，梅杰、戈登·布朗等外国政要均在京基地产的品牌活动中出现过。
当然，“克林顿秀”也并非京基地产与花样年集团唯一的交集。2009年在香港上市的花样年集团招股说明书中，披露了京基地产与其鲜为人知的关系。
在花样年招股说明书的历史部分，披露了花样年集团1996年的创始公司深圳花样年投资发展最初占股48%的股东为深圳市京基房地产股份有限公司，上述股份在2009年9月24日发生变更，改由一位自然人邱琼明持有。不过上述招股书披露，邱琼明为京基地产的雇员。
而《财新周刊》杂志在2013年的报道中也提及：注册于2001年的花样年实业发展（成都）有限公司的股权结构中，同样出现了邱琼明的名字。该公司由花样年持股58.8%，邱琼明持股31.2%，剩余的10%则由四川中旭持有。该公司当时运作的是花样年在成都的“锦上花”和“艺墅花乡”两个项目。
时代周报记者在一份日期为2013年6月的京基房地产通讯录上查到了邱琼明任职财务部的信息。
2004年，成立十周年的京基走到了发展的第一个“高度”。事实上在当年土地招拍挂改革的那一轮土地争夺战中，京基并没有瓜分到多少土地资源。京基彼时最大的收获可能来自于蔡屋围金融中心的开发权。这个旧城改造项目，陈华选择了商业地产，并开始挑战深圳高度。
一年以后，一个名为“新地产联盟”的组织在深圳成立。这个由深圳星河地产董事长黄楚龙及益田房地产集团董事长吴群力发起的深圳房地产商联盟里，汇集了花样年、益田、星河、泰华、卓越等五家深圳房地产新晋企业。并规划将在每年吸纳1-2家新的房地产企业加盟。花样年董事长担任第一届理事会主席，总裁潘军担任首任秘书长。
京基未能成为第一批“联盟”成员，但它与花样年之间匪浅的历史关系，却为其后期跻身这一行业奠定了基础。
也是从那时候起，在深圳，已经有了由万科、华侨城、招商、金地、中海等构成的一线房地产开发商阵营的同时，以星河、卓越、京基、花样年、佳兆业等地产企业形成了房地产开发商的二线联盟。有趣的是，在深圳新规划的深圳中心区土地中，鲜见一线阵营开发商拿地的身影，倒是星河、卓越、京基、花样年、佳兆业这样的二线地产企业储备了珍贵的地块。
王府井旧改近10年未面市
与其他房企高负债发展的模式大相径庭，从深圳梅林起家的京基天性谨慎，陈华对于业务扩张并不热衷。创建20周年的京基地产，其2014年全年销售业绩及租金收入仅达70亿元，这是京基历史最高纪录。
在京基发展很长一段时间里，陈华的优势在于他能够将手中的项目进程安排紧凑，在前一个资金回笼的时候，正好能够继续下一个项目的投入。陈华对项目的挑剔主要来自于利润，至少利润达到50%–60%，他才会接纳这个项目。
比较能说明陈华这一策略的是销售数据。时代周报记者从克尔瑞方面获取的京基地产2000-2014年深圳地区销售金额数据显示，从2000-2005年，京基销售金额均为零，不过2006年销售金额曾一下子达到了25.3亿元。此后的2008年、2012年，京基销售金额又降为零，2013年、2014年的销售金额分别为31.8亿元、55.6亿元，其余年份的销售额均在10亿元上下徘徊。
这种颇为保守的模式被称为“无贷款运营”模式，甚至京基地产副总裁熊伟都在接受媒体采访时称“京基的这种模式一方面保证了资金稳健，另一方面又制约了公司发展。”
也是在深圳地区销售金额卖到25.3亿元的2006年，陈华以及京基发展的历史走到第一个拐点—扩张。
2006年，京基开始进入酒店业、餐饮业及商业地产领域。时代周报记者查阅公开资料发现，仅2006-2007年京基投入重金获得北京王府井旧改项目、北京昌平项目、深圳大梅沙喜来登酒店、拍得湛江地块、收购铜锣湾华发北店。此外，当时蔡屋围金融中心正处于拆迁关键时期，京基还收购了天津京津高尔夫项目。
陈华因此打破了自己“无贷款”的模式。根据媒体报道，2007年，因为深圳大梅沙喜来登酒店的拖累，京基为筹得北京王府井项目的相关款项向银行贷款1亿元。
即使是京基地产内部人员，对于上述北京王府井旧改项目也知之甚少。时代周报记者查阅到的信息显示，2006年，京基在北京成立了项目公司“北京京基房地产开发有限公司”，主要负责开发两大项目，其中的王府井旧改项目，占地面积为2.8万平米，属于北京的核心地带，向西百余米是皇城遗址公园，向东是王府井繁华商业街。
在媒体2009年的报道中，京基地产副总裁熊伟曾透露，“该项目仍处于拆迁状态，相信很快就能够进入开发过程”。六年多过去了，时代周报记者日前从京基地产相关负责人处了解的情况是“项目正在正常推进”。但具体开发进度，对方三缄其口。
在京基地产方面给予时代周报记者的回复中，提到了另一个酒店项目。该酒店项目锁定在北京东长安街1号东方广场，酒店总建筑面积约4.19万平方米，合作方为钓鱼台国宾馆和美国美高梅国际度假集团成立的合资公司“钓鱼台美高梅”。
2014年11月23日，陈华与美高梅高层在京基100大厦举行“北京宝丽嘉酒店管理签约仪式”。当时的新闻稿称，这标志着双方北京东长安街酒店项目进入具体管理及落地运营新进程。
通过对东方广场，以及东长安街、王府井周边的实地走访，时代周报记者还未能找到上述北京东长安街酒店项目地块。而截至本报发稿，京基地产方面也拒绝向时代周报记者提供上述地块拿地时间、价格以及方式等。
蹊跷的是，上述京基北京项目公司在2015年之后发生了两次股权变更。2015年1月26日，上述公司投资人由深圳京基房地产股份有限公司变更为一名自然人袁春鸿；3月11日投资人又从自然人袁春鸿变更回了深圳京基房地产股份有限公司。
与此前在花样年集团持股的邱琼明一样，时代周报记者掌握的京基地产通讯录里同样查到袁春鸿的任职信息。时代周报记者拨打京基地产总机，确认了袁春鸿目前仍就职于采购招标部。
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